文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

【个案回放】
出租房有异味，做空气检测发现甲醛超标

2018年6月1日，徐先生与某大出租屋运营管理公司签订《房屋租赁合同》，约定承租由其运营的位于越秀区某小区的房屋，租赁期限自2018年6月5日至2019年6月5日。

不料，徐先生入住没多久，就发觉房里有很大的异味，还感觉身体渐渐不舒服。到2018年9月，徐先生忍无可忍，唯有委托检测公司对房屋室内空气进行检测，结果显示房屋甲醛超标，不适合居住。

徐先生大惊，急忙与运营公司交涉，无果。为了顾全自己的身体健康，徐先生随即搬离了该出租房并将该公司告上法庭，要求判令此前双方签订的《房屋租赁合同》在2018年9月15日解除；该公司应退还全部租金及租赁押金、服务费，并向自己赔偿检测费及诉讼费。

 漫画/陈春鸣 羊城派资料图片

【庭审结果】
重新划定解约时间，出租方须退还未使用服务费、押金并支付检测费

案件审理时，徐先生向法庭提交了由广州某环境检测公司出具的《检测报告》。

涉案房屋运营管理公司提出：涉案合同已在2018年11月15日解除，是因为徐先生没有按时交纳租金构成违约造成的。至于检测报告，是徐先生单方面找的检测公司，运营公司不认可其合法性与关联性，不同意该报告得出的涉案房屋空气质量结论。

法院查明徐先生在知道检测报告的结论后，于2018年9月15日搬离承租房，并在10月18日到涉案管理公司交回钥匙，但该公司不同意接收。2018年10月28日，徐先生通过快递邮寄解除合同通知书给该公司。

涉案公司在庭上提交上海某检测公司于2019年1月20日出具的《检测报告》，检测日期为2019年1月18日-2019年01月20日，检测结果空气质量符合标准。

徐先生提出，该公司委托检测当天自己不在场，且在自己搬离后4个多月才检测，认为该检测报告与本案无关。

审理后法院认为：徐先生于2018年10月18日将承租房屋钥匙交给该管理公司，此时应给对方合理时间进行审查，结合徐先生已支付2018年11月2日前租金的情况，法院确定双方解除合同的时间为2018年11月2日。

因徐先生在租赁合同解除前已实际使用了承租房，故要求返还已支付的2018年11月2日之前的租金不予支持；而之后的房屋租金尚未支付，徐先生要求返还该租金也不予支持。

徐先生要求退还租赁押金及检测费，法院予以支持。至于全年的服务费，因双方合同于2018年11月2日提前解除，所以该公司应按比例退还未使用的部分服务费。

最后法院判决：涉案出租屋管理公司自判决生效之日起10日内支付租赁押金2680元、服务费1330元、检测费300元给徐先生。

【律师说法】
租赁期限内，出租人应当保持租赁物符合约定条件

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出：本案焦点在于徐先生是否有权提前解除租赁合同。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

而出租房屋的运营公司一方有义务保证其出租给徐先生的房屋内空气质量符合正常标准。虽然徐先生提供的《检测报告》属单方委托检测机构进行的检测，但该报告是由有资质的专业机构出具，徐先生已履行完成初步举证义务。

若运营公司对相关报告有异议，应当在知道徐先生因此而要求解除合同时，在合理时间内尽快会同徐先生对房屋进行重新检测，消除疑虑。

但该公司在徐先生搬走后四个多月后才自行委托检测机构复检，检测的条件已经发生变化，其检测报告在徐先生不认可的情况下，不能作为否定徐先生提供的检测报告的依据。此情况下，徐先生提出解除合同的要求符合常理，故而得到法院支持。

李燕玲律师表示，近年来，因房屋空气质量出现的健康问题并不鲜见，本案中，徐先生为大家做了一个正确的示范：一旦对承租房屋的空气质量有怀疑，一方面要及时委托专业机构进行检测，另一方面要及时与出租方沟通交涉。经交涉不能解决的，应果断委托专业律师循法律途径处理。

就出租方而言，对自己出租/委托管理的物业，应保持符合约定用途和要求，若出现问题，应本着实事求是的态度及时处理，并承担自己的必要责任，将损失减至最低。

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 陈玉霞