文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放

卖家明知面临债务危机，却恶意把房屋出售套现

此前，邬小姐在广州增城看中了一套总价110万元的二手房，由于她比较有法律意识，地产中介把购房合同初稿发给她时，特意找来自己的律师好朋友协助把关，经过各种“据理力争”，三方终于在合同条款达成以下协议：

买方或卖方违反合同约定、包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续；逾期交付房产、支付房款等无故不履行本合同各项义务，将按照以下约定执行：

1，逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；

2，逾期超过10个工作日未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）；

3，合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。

随后，邬小姐通过中介公司向卖家张先生支付了5万元定金，并如约支付了45万元首期房款，2019年1月4日缴纳了2万元中介及按揭服务费。怎知，只是过了一周，广州市增城区国土资源和规划局在1月11日出具的《产权情况表》显示：她要购买的房子在缴纳中介费的前一天、即1月3日就被法院查封了。

邬小姐觉得卖家明知自己将面临债务危机，却恶意把房屋急售套现；而中介公司经查册后确认房屋不能出售，竟没有及时叫停交易、退还部分已付中介服务费，上述两方严重违反合同相关条款。由于经多次交涉无果，于是委托律师把卖家和中介公司告上法庭。

庭审结果

卖家：退款、赔偿买家损失！

邬小姐向法院提出的诉讼请求是：

1，卖家张先生要向自己返还5万元定金，并赔偿5万元违约金元；

2，此前自己向卖家支付的45万元首期房款，张先生除了全额返还外，还得支付相应的利息（以45万元为基数，从起诉之日起，按年利率6%标准计算至还清之日止）；

3，卖家张先生须向自己赔偿房屋的增值损失以相应的评估费；

4，卖家张先生须赔偿自己的5万元律师费、1.1万元中介费及全部诉讼费用。

卖家张先生在庭上辩称：如果邬小姐愿意终结此项交易，自己愿意退还已收款项，但不同意双倍退还定金。

与此同时，中介公司未按时办理相关交易手续，导致涉案房屋未能赶在被另案查封前完成交易，因此交易失败的原因与自己无关。

中介公司则未提交任何意见。

法院经审理后作出判决：卖家张先生须在判决发生法律效力之日起十日内向买家邬小姐双倍返还10万元定金；返还购房款45万元及利息（以45万元为本金，从2019年1月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）；同时，要向邬小姐赔偿1.1万元中介费、5万元律师费、8万元房屋增值损失及评估费5650元。

律师说法

拟出卖房屋若有被查封风险，应谨慎处理相关问题再决定放盘

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出，上述案例的焦点在于出卖人张先生是否要承担相应的违约责任，是否需要承担房屋的增值损失？

从涉案三方提供的资料显示，他们于2018年12月签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、行政条文的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。

在合同履行过程中，涉案房屋被法院查封，买受人曾多次催促出卖人尽快处理好相关事宜，但出卖人始终未能解决，其行为构成违约，买受人的购房目的已无法实现。因此出卖人应按合同约定承担相应的赔偿责任。

关于房屋增值损失的问题，自买卖双方签订购房协议后，涉案物业所在的片区房地产市场价格出现波动，出卖人的违约行为导致买受人无法按当时的市场价值完成交易，故出卖人应向买受人赔偿房屋的增值损失。

根据专业机构作出的评估结果显示：2019年1月29日涉案房屋的房地产评估价值为123.39万元，对比合同价110万元增值了13.39万元，若仅双倍返还定金尚不足以弥补买受人因房屋增值而产生的损失。

因此，法院在综合考虑合同履行情况、房价波动数据、买受人知晓出卖人违约的时间节点、从签订合同到解除合同的时间以及出卖人的过错程度等，法院酌定出卖人向买受人赔偿涉案房屋增值损失8万元及评估费5650元合法合理。

对此，李燕玲律师提醒广大房屋出售人：如果拟出售房屋存在被查封风险，应谨慎处理相关问题再决定放盘。否则，日后出现问题除需承担合同约定的违约责任外，还有可能要赔偿买方的房屋增值损失——卖房不成反蚀钱。

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来源 |  羊城晚报·羊城派
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