文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放

等了两个月还没动静，着急！

今年5月，陈先生因为着急用钱想把自己名下的一套房子卖掉套现，中介公司的职员说，如果现在独家放盘他们公司会全员全力以赴帮他卖楼，陈先生觉得言之有理，于是就与该公司签订《风险包销合同（独家）》，并约定：

独家包销期限为3个月，房屋委托销售价为180万元，中介佣金是成交价的3%；中介公司经查档并核实相关材料无误后，会向陈先生支付独家包销履约保证金5000元，独家销售期限内，陈先生不得另行委托其他公司及个人销售该房地产，若违反本条款，陈先生除了要返还5000元包销保证金外，还应向中介公司支付委托销售价的3%作为违约金。

签约后，一晃两个月过去，中介公司没有卖房的进展，着急卖房的陈先生找到其他中介公司，把房子卖掉了。

此前负责包销的中介公司得知后，旋即把陈先生告上法庭，并提出，陈先生须向他们支付54000元违约金并返还包销保证金5000元。

庭审结果

中介公司也要担责，违约金打折支付

一审法院审理后判决支持中介公司的诉请。陈先生不服，认为中介公司并没有促成买卖，自己无需支付全额54000元违约金，于是上诉至二审法院。

二审法院则对违约金金额进行了调整，最终判决陈先生向房产中介公司支付违约金3万元。

律师说法

独家包销约定时间不宜过长

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出，本案二审争议的焦点是陈先生不履行合同应承担的违约责任是什么？

他们此前签订的《风险包销合同（独家）》明确约定，在合同履行期间，陈先生如果自行出售涉案房屋，房产中介公司有权单方面解除涉案合同并追究其违约责任。

而陈先生恰恰是在合同履行期间通过其他中介与买家签订了《房地产买卖合同》，将涉案房屋卖掉，显然已违反了上述约定；而陈先生以负责包销的中介公司没有促成交易为由，主张其无权要求支付违约金，与涉案合同条款的约定不符。

二审法院之所以调整违约金的数额，是考虑到《风险包销合同（独家）》约定的违约金相当于房产中介公司促成买卖合同签订所能收取的中介费用，该违约金标准明显过高，在陈先生要求调整违约金标准的情况下，基于公平原则酌情将违约金调整为30000元，以平衡各方利益。

李燕玲律师提示广大业主：签订独家包销合同存在一定风险，即便要采取独家销售方式，也不宜将包销时间约定过长，以免错过较佳出售机会，甚至增加自己的违约风险。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
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