文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤 陈玉霞 徐炜伦

最近，热播电视剧《流金岁月》中，女主角蒋南孙父亲蒋鹏飞的一句台词引发网友热议。

蒋南孙家原本家道殷实，家中有一栋位于上海复兴路（上海市中心房价最贵的地方之一）的洋楼，蒋鹏飞对住在三林的蒋南孙男友章安仁并不中意，对他说：“住在复兴路，你不一定幸福；但是住在那么远的地方，你肯定不幸福！这不是房子贵不贵的问题，也不是旁边有没有太平洋百货的问题，那是你们之间人生差距的问题。”

三林在哪？三林位于上海浦东新区，上海外环区域，在老上海人眼里，那就是“郊区”。倘若和广州作一个不算太恰当的类比，上海复兴路类似广州越秀区老东山一带，而三林类似广州黄埔区东部一带。

蒋鹏飞给了章安仁一个选择：将三林的房子卖掉，在中心区买一套小房子，也许房子小，但是价值不一样。

这个“价值”，反映出很多买房人的纠结：买房子的时候，到底什么更重要？是房子本身，还是其所在的地段？

当然，由于中心区房价和外围区存在明显的价差，同样的总预算，在外围区可以买外观漂亮、大面积的一手房；但在中心区，或许就只能买小面积二手房，而且是楼龄较长的那一类。

中原地产的统计数据显示，目前，约半数“90后”在置业时明确表示“不会考虑二手房”；但同时，每年也有大量买家在孩子进入学龄后，卖掉外围区的一手房，回流中心区买二手房。

你赞同蒋鹏飞的观点吗？在广州，如果你手头有300万元的总预算（含税费、中介费等成本），你愿意买什么房？

A
买外围区一手房
三代同堂，幸福绵长

买家故事
王老师：289万元买地铁站旁“新美大”

最近，王老师在番禺区海傍地铁站旁某大型社区内，以289万元总价买入了一套129平方米的大户型。

王老师和妻子都是大学城老师，原来在天河公园旁有一套两房单位，自从前年二孩出生后，两房显得局促，于是想换套大房子。

他们的换房目的很明确：一是换大三房或小四房；二是方便上下班；三是要有完善的配套，社区环境好。由于两人都在大学城上班，故番禺区的地铁盘首先被列入他们的考虑范围。

他们买入的单位在13层，方正的三房设计，另带有约6平方米的入户花园，可以改造成四房使用。王老师打算：两个孩子各用一间房，夫妻俩一间，老人家来带孩子，也有一个独立空间，三代同堂没有问题。

在王老师看来，300万元想在中心区买到符合他们多种需求的房子“极为困难”，在看了五六套中心区二手房后，果断选择买入外围区一手房。

置业理由
外围区轻松置业，一次圆几个梦想

根据广州中原研究发展部的统计数据，2020年番禺、南沙、增城、花都和从化这五个外围区域的一手住宅成交约占全年总成交的74%；在2020年成交量Top10楼盘中，有9个的网签均价在1.58万-2.58万元/平方米之间。300万元总预算，在外围区有不少一手房可选。

●配套：大社区“整套配齐”

相对来说，外围区配套完善的楼盘更受买家青睐。只要具备一定规模，社区内一般都配置买家看重的教育配套（众多郊区大盘引入了名校办学）和医疗配套，至于商业中心、运动中心等基本已是“标配”，不少社区还有文化中心、图书馆等“升级版”配套，社区内便能满足业主日常所需，这种便利俘获了不少买家的心。

●交通：轨道交通通达全城

随着近年广州轨道交通的建设发展，外围区楼盘的交通配套不断完善，地铁物业、TOD物业（多轨道物业）备受年轻群体追捧。

例如增城已有地铁13号线、21号线；花都有地铁9号线；南沙有地铁4号线……广州在建的、规划的地铁线网将会越来越密，随着城市更新不断推进，有望实现“村村通地铁”。在增城朱村置业的小刘说：“乘坐地铁21号线快线，50分钟就能回到社区，完全可以接受；有同事虽然住在中心区，但下班高峰坐公交车也要1个小时左右才能到家。”

而且外围区大社区往往还配套有楼巴或者公交总站，业主出行更加便捷。

●价格：单价2万-3万元选择多

广州中原研究发展部统计数据显示，2020年从化、增城、花都、南沙和番禺区一手住宅成交套均总价分别为172万、219万、273万、287万和349万元。300万元总预算在外围区置业，选择较多。

值得一提的是，在广州购买一手房需缴纳的税费比买二手房低（90平方米以下首套房契税为1%，90平方米以上二套房契税为3%），即便以最高的3%计算，上述王老师289万元的房子契税不到9万元，加起来也不超过300万元。

在外围区中，增城、花都和从化三区有较多单价2万元左右的产品可选。例如增城的朱村、永和、石滩、中新等成交热门板块，200多万元可以买入100平方米左右的三房，如朱村的科慧花园、叠溪花园、华润润悦等楼盘；新塘板块部分新盘的售价虽然已飙上3.5万元/平方米，但仍有一些单价3万元以下的楼盘可选，如碧桂园云顶、合生国际、东方名都等。

在番禺和南沙两区，虽然大部分楼盘售价已在3万元/平方米左右，但300万元总预算一样有得选，例如番禺的华南新城、亚运城板块；南沙的黄阁、南沙湾等板块。当然，这样的总价一般只能买两房或者紧凑型小三房。

●产品：“新美大”户型任选

300万元总预算，在外围区起码能买入一套八九十平方米的紧凑三房单位，若在增城、从化、花都的部分板块，购置舒适四房并非难事，甚至购置一套带花园的“院子”产品也能实现，比如增城增江板块，有些大盘的叠墅单位总价为270万-290万元。

值得一提的是，外围区300万元总预算的产品，多数是“新美大”单位，整体素质高，不仅有较宽的楼距、较好的景观，而且不少户型带有百变空间设计，能增加使用率。

明明可以买配套完善的“新美大”，为何还要勉强买中心区的“老破小”？

B
买中心区二手房
配套齐全，省心省事

买家故事
方磊：换一套老城区“老破小”学区房

八年前，方磊夫妇新婚置业，在广佛交界某小区买了一套一手房。虽然上下班路途有点远，但周末一起开车到中心区吃饭、购物，偶尔在朋友圈晒一下楼下漂亮的花园，二人世界过得挺惬意自在。

两年后，大娃出生，方磊把老家的母亲接过来帮忙带小孩。住了一段时间，老人开始抱怨：“小区菜市场品种很少，价格也贵，到中心区坐公交车来回得两个小时。”

更大的问题在后头。大娃要上幼儿园，小区内只有民办双语幼儿园，学费、保育费、餐费等加起来一个月大概要5000元。小孩发烧往往在晚上，但社区医院下午5点半就下班了，只能开车到中心区的医院，加上看病的时间，一来一回得五个小时以上，每次看病都把一家人累得人仰马翻。

去年年初方太太意外怀孕，年底二娃呱呱坠地，加上大娃今年准备上小学，夫妻俩商量觉得还是回老城区买套房子更靠谱，“双语幼儿园开销不小，都差不多够供楼了”。

最近，方磊夫妇卖掉了原来的一手房，在老城区买了一套名校学区房，虽然是“老破小”，但楼梯房分摊面积小，70多平方米的小三房，每个房间都能摆下衣柜和1.5米的床。

“楼下的漂亮花园是没有了，但还是有学校、有医院的配套更靠谱，两个孩子，买套学区房能省多少心、省多少事，年轻时在外围区买房，那是不用照顾老小的年少无知！”

置业理由
老城区就近购房，上班上学都方便

中心区楼龄30年以上的“老破小”二手房，单价可能比外围区的一手房还要高，原因很简单，中心区配套齐全，教育、医疗配套优势尤其突出。

●配套：教育医疗优势突出

经过多年的发展，中心区的配套设施相当完善，购物、娱乐、餐饮，步行5分钟内基本能解决日常消费需求，而且各种档次齐全。

尤其值得一提的是，中心区的医疗和教育设施完善，大多数地段小学的步行距离都在10分钟以内，越秀、天河、海珠、荔湾几个区的传统名校特别多，而公办的省、市级名校初中本部也基本都在这四个区内。虽然外围区最近增添了不少名校新校区，但毕竟教育需要沉淀，团队需要培养。医疗设施同样如此，尤其是越秀区，广州市乃至华南地区知名的三甲医院均位于此，就近看病选择多。

●交通：步行15分钟内有地铁

随着地铁线路不断增加，中心区已经开通了1、2、3、4、5、6、8号线等多条地铁线路，地铁18号线等也在施工中，而且中心区地铁站点密集，基本上步行15分钟内都能找到地铁站。

此外，中心区路网相对密集，公交车较多，而且发车频次较高，夜班车也相对较多。加上大多数商务区都位于中心区，日常上下班的时间和成本都相对较少。

●价格：单价“2万字头”有得拣

中心区二手房视地段、楼龄、周边学校、户型等状况不同价差很大，单价从1万元到10万元均有可能。总预算300万元，在中心区买二手房选择不少。

如果在越秀西部或天河西部，电梯房楼龄大多在25年以内，单价基本在4万元以上，300万元或许只能买两房；如果是楼龄在50年以上的“老破小”，2万多元/平方米就能买到；如果是名校学区房，售价会比非名校的贵5000-1万元/平方米。

天河东部、荔湾与海珠的选择略多，300万元总预算可以买20年楼龄以内的三房单位，如果楼龄长一点或者地段偏一点，甚至可以买到四房单位。

●产品：公摊小使用率高

中心区的楼盘大多数规模不大，本身的配套设施不多，除非是荔湾西部、天河东部或海珠南部，或者选择一房、两房，否则300万元的总预算，二手房源大多数是单体楼或者房改房单位。

但中心区“老破小”的优势是：不少是楼梯楼，单价低、公摊面积小、使用率很高，70多平方米的三房空间宽敞，有的50多平方米也能做三房。

网友观点
一手还是二手，主要看“心头好”

选择外围区一手房还是中心区二手房？网友对此热议纷纷。

有网友认为，购买外围区一手房，看重的是板块潜力、交通规划、未来教育资源等；持“选二手房”观点的网友则认为，尽管中心区二手房楼龄偏长，但配套成熟、通勤时间大大缩短。

记者梳理后发现，无论是选择外围区一手房，还是中心区二手房，网友都认为“只要符合心理预期即可”。

买一手房
看重发展潜力

“买新不买旧”是大多数首次购房者的想法，如果以300万元总预算计算，在广州中心区已很难买到大户型一手房，外围区成了置业焦点。

近日在黄埔区科学城板块购买了一手房的孙先生向记者表示，非常看重该板块的发展潜力以及未来交通的通达程度，该楼盘已规划的轨道交通和公共交通，对于在黄埔大道上班的他来说“十分友好”，“如果步行无法很快到达地铁站，我是不会接受的”。

父母家住东莞的汪小姐，近日在增城区石滩板块购买了一手房，她向记者表示，未来乘坐规划的地铁线路到达东莞十分方便，到达天河区仅需半小时左右，且项目规划的商业配套、教育资源也让她十分满意，关键是“总价较低，减轻了资金压力”，而且二手房很难避“坑”，税费也比买一手房高出不少。

一位网友晒出帖子，称“在从化区地铁14号线太平站附近买了一套大约1.8万元/平方米的一手房”，评论区有人表示“不划算”，但该网友回复：“虽然有点远，但是压力不会太大，自己觉得舒服就好。”

买二手房
享受成熟配套

记者比较后发现，选择中心区二手房的买家，看房时间要比一手房买家多。一位在海珠区购买了一套49平方米二手房的网友表示：“前前后后看房半年多，最终还是选择了二手房。在‘老破小’和‘远大新’之间考虑了很久，曾到过南沙区看房子，但回家时天已经黑了，身心俱疲，觉得回中心区的路实在太远，现在住在江边，装修后并不比一手房差。”

也有网友为了地段购买楼龄更长的“老破小”。一位在天河体育中心附近购买了一套超过30年楼龄二手房的网友表示，从一开始就计划买二手房，享受已经成熟的配套，购房后将部分房间出租，每月还贷8000元左右，“总的来说比较满意”。

(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 邓伟东