文、图/羊城派记者 邓伟东 通讯员 梁艳华

案例回放

为求保险，买家机关算尽“保驾措施做到足”

在朋友眼中，刘先生是一个十分精明、心思细密的人。去年，看中了广州市越秀区一套二楼物业，他们打算以夫妻二人及女儿三人的名义买房。

无奈，当时女儿正与丈夫闹离婚，为了预防节外生枝、保全财产，他们打算借名买房。

通过地产中介公司介绍，他们认识了愿意借出购房名额的蒋小姐。

为了稳妥起见，确保所购房屋的所有权及处分权，刘先生一家与蒋小姐到荔湾公证处办理了该房屋的公证委托书，说明蒋小姐是广州市越秀区某房屋的产权人，现委托刘先生夫妇二人作为合法代理人，代为执行和处理上述房屋的出售等手续。

随即他们还签订《协议书》，双方约定刘先生借用蒋小姐名义办理该物业的房屋产权登记手续，而蒋小姐则确认前述房屋的产权为刘先生所有等事宜。

上述事宜办妥之后，刘先生便与业主周某及中介方吴先生一同签订了《存量房买卖合同》，并向业主支付了全部购房款合计人民币450万元及房屋交易的全部税费。

很快，刘先生一家就把房屋装修好顺利入住了。

好景不长，新买的房子还没住暖，一天，刘先生突然收到法院查封强制执行令。原来，借名买房者的蒋小姐涉及一宗民间借贷，与第三人的另案纠纷中申请法院查封了该房屋。

刘先生一家惊呆了，他们认为，自己的各种协议、房款税费支付、公证委托，房屋实际占用、使用等事实和证据，均已充分证明该房屋的产权实际为自己所有。

于是，他们向越秀区人民法院提出起诉，把原业主和蒋小姐告上法庭，并指出，根据《物权法》第九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

刘先生一家向法院提出，应当根据查明事实确认自己为该房屋的所有权人，并停止对涉案房屋的强制执行，蒋小姐应承担本案的全部诉讼费用。 

原业主则认为，根据我国采用的不动产登记制度，刘先生与蒋小姐签订的协议效力仅限于他们双方之间，不能产生公示公信效力，也不能产生对抗第三人的效果。因此，刘先生的诉请是没有法律依据的，因此请求驳回其诉讼请求。

而蒋小姐则表示，自己支持刘先生的诉讼请求，但涉案房屋实际是由刘先生一家支付购房款给原业主周某的，产权应当属于刘先生一家所有。至于房屋的具体买卖过程，自己并不清楚。

法官说法：物权变更以登记为准

越秀区人民法院经审理查明，刘先生一家先后向原业主周某转账200万元和250万元，对方先后开具了相应的收款收据。此后，越秀区税务局开具发票记载蒋小姐向周某支付了涉案房屋的购房款。

经办法官认为，虽然刘先生一家实际向原业主周某支付了全部的购房款，并与蒋小姐签订的“借名买房”《协议书》合法有效，但该协议仅对双方当事人产生法律约束力。

根据我国实行物权法定的原则，不动产物权的变更、转让，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。

蒋小姐与原业主就涉案房屋买卖签订的网签合同，刘先生一家未能提供证据证明双方当事人违背合同真实意思表示或者违反法律、行政法规强制性规定或被撤销。加上购房款发票显示的姓名，涉案房屋的产权的确是登记在蒋小姐名下，她才是该物业的合法所有权人。

刘先生一家现在仅以自己是实际付款人为由，主张涉案物业并非属于登记权人蒋小姐所有，而是属于自己所有，理据欠缺。

经办法官认为，刘先生提交的《公证书》，内容仅是约定蒋小姐委托原告刘先生夫妇出售涉案房屋，亦不能证明房屋属于他们所有。

况且，刘先生一家三人作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当能充分预见自己借名买房要承担的风险和可能导致的不利法律后果。

最后，越秀区人民法院作出判决，驳回刘先生一家的全部诉讼请求。

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来源 | 羊城派
责编 | 詹青