文/图 羊城派记者 邓伟东 

漫画/陈春鸣

个案回放

大意失荆州！假卖房竟错误业权过户到弟媳名下

莫小姐和莫先生是两姐弟。2000年莫先生和何小姐结婚，并在第二年生下儿子小莫，一家三口在老家工作和生活，而莫小姐早年已到广州打工并在越秀区买了一套房。后来，莫先生一家三口也来广州生活。

2008年，莫先生和妻子眼看儿子就要上小学，因户籍问题，小莫难以在越秀区的公办学校读书。

后来，夫妻两人找到姐姐莫小姐商量，希望能把小莫的户口迁到莫小姐名下房子的地址上，以便小莫在所属学区就读，莫小姐念及亲情，没多考虑便答应了。

通过一致商议，2008年5月，莫先生先和何小姐协议离婚，5天后莫小姐与何小姐签订《房屋买卖协议》，把房子过户到何小姐名下。一个月后，莫先生与何小姐复婚，同日，小莫的户口迁入该房屋，同年9月小莫如愿以偿在越秀区学校就读。

其实，大家都知道，所谓的买卖协议只是流于形式，何小姐并没有实际支付相应的购房款，而房子莫小姐也一直居住至今。

小莫上学后，莫先生和何小姐总是因为儿子的教育问题不断吵架。两人关系破裂，并到了难以挽回地步。但房子还一直登记在何小姐名下，莫先生担心一旦两人离婚，姐姐的房子就很难要回来了，所以，一直不同意离婚。

近日，何小姐向法院提起诉讼要求离婚，此举大大出乎莫先生姐弟意料，与此同时他们又非常担心房子会无端落入何小姐手中。

何小姐此前曾多次强调，自己和莫小姐是订了《房屋买卖协议》的，房屋已登记在自己名下，在法律上那套房子早已属于自己。虽然，当初自己并没有实际支付购房款，但莫小姐多年来居住在自己的物业中，这些年的租金足以抵扣当初的购房款了。

对此，莫先生姐弟俩真是百口莫辩，只好找律师帮忙。

律师说法

以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律表示，房屋的所有权到底归谁？

关键要看当初的买卖交易行为是否真实、合法有效，何小姐是否基于该买卖交易而取得涉诉房屋的所有权。

根据莫小姐提供的《房屋买卖协议》显示，合同双方对房屋的价格、付款方式、履行期限等都进行了约定，但双方对涉诉房屋约定的交易价格明显低于同期市场价格，且双方在合同签订后并未按约定履行付款、房屋交付等主要义务（何小姐没有支付任何房款，而莫小姐又一直住在该套房内），仅仅是办了房屋过户登记手续。

同时，当初两人签订的买卖协议目的是为了方便小莫入学，因此，足以认定涉诉房屋的买卖交易并非他们真实的意思表达。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；因此，何小姐不能因虚假的房屋买卖行为取得涉诉房屋的所有权，即便买卖双方已经办理过户登记，也不能发挥权属登记作用，该房屋的产权莫小姐可以通过诉讼对房屋进行确权后仍归莫小姐所有。

陈瑞莲律师指出，这种合同在现实生活中屡见不鲜，我们称之为阴阳合同，即买卖双方在达成一致协议后，所签合同并没有实际履行，只是按交易常规条款在表面上做给他人看，所签内容根本不是双方的真实意愿。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，这种所谓的阳合同是无效的，买卖双方一定要真实交易，才能产生有效的房屋买卖法律关系。

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来源 | 羊城派
责编 | 詹青