文/图 羊城派记者 邓伟东 

漫画/陈春鸣

个案回放

房款已交大半，原业主债权人不依不饶想收房

崔先生在老家有一套商品房，2017年决定在广州定居，于是把老家的房子卖掉在广州买房。

同年8月，崔先生与刘先生签订《房产买卖协议》购买其位于天河的房子，售价690万元。

签约当天崔先生支付了20万元定金，协议规定，崔先生须在1个月内缴较首付房款480万元，剩余的190万元则通过贷款支付，支付首期后崔先生便可入住。

崔先生如约向刘先生支付了定金+首付合共500万元，并如约顺利搬进该房屋。

但刘先生卖房时，该物业的房贷尚未供完，房屋仍处于抵押状态，因此崔先生一边办理贷款申请手续，一边催业主刘先生尽快想办法筹钱还清银行贷款并好办理过户手续。

业主刘先生则表示，既然你已入住，还怕什么？各种手续一直拖着，而房屋也一直登记在刘先生名下。

近日，这套房屋突然被银行查封了！

原因是2017年6月刘先生作为担保人，被张小姐起诉，要求其承担连带保证责任；同年12月，天河区法院裁定查封刘先生在天河的房子；2018年7月，法院作出判决，刘先生需承担连带保证责任；近日，张小姐向法院申请强制执行该房产。

眼看自己真金白银买来的房子要被法院执行，崔先生非常着急，认为自己已支付了大部分房款，而且也居住了大半年，房贷正在审批中。

虽然，房屋现在仍登记在刘先生名下，但实质上已属于自己所有，在整个买卖过程中，自己也没有任何违约行为，法院怎能仅凭房屋登记在刘先生名下就强制执行？于是向律师求助。

律师说法

房屋已卖，原业主债权人如今只能追讨现金了

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说，崔先生和刘先生之间存在债权债务关系，张小姐和刘先生之间也存在债权债务关系。查封房产时，崔先生尚未未付清房款，而且房产仍登记在刘先生名下。

在这种情况下，买受人崔先生有理由对抗张小姐对原业主刘先生的法院执行吗？

陈瑞莲律师指出，首先，张小姐和崔先生都是刘先生的债权人，两人的法律地位是平等的，但各自的债权内容有所不同。

具体而言：

张小姐vs刘先生：

张小姐作为债权人，是在实际借款人未能清偿债务的情况下，要求保证人刘先生以其名下的全部财产承担连带清偿责任。张小姐对刘先生的债权指向责任财产范围是刘先生名下的所有财产，当然也包括了天河区的这套房产。

崔先生vs刘先生：

在双方签订《房产买卖协议》后，崔先生已经支付了500万元房款，并实际占有该房产，虽然未办过户登记，但崔先生作为合法占有人，是有权要求刘先生为其办理房屋过户登记手续的。

综合上述情况，说明张小姐的债权是指向刘先生的一般责任财产，而崔先生的债权是指向刘先生位于天河区的房产，而且还是特定唯一的。

陈瑞莲律师表示，根据《中国人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

因此，崔先生作为房屋的合法占有人，除了有权要求刘先生办理过户登记外，还能依法向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。

另一方面，虽然崔先生购买了刘先生的房产，但并不代表损害了同为债权人张小姐的权利，因为责任财产的形式是从原来的房屋转变为货币，且责任财产的范围并不因此而减损，张小姐仍可就房款主张权利。

简而言之，即是张小姐是不能执行崔先生现在居住的房产，但能就房款主张相应的权利。

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来源 | 羊城派
责编 | 詹青