文/图 羊城派记者 梁栋贤（署名除外）

从下半年开始就一直处于高光状态的南沙灵山岛尖，上周末终于迎来首盘开售。

本月22日，金科博翠明珠开盘，开发商报称，当天卖出了大约九成单位。较高的去化率背后是不高的开盘价，2.7万-3.2万元/㎡的开盘价，与之前的“吹风价”有5000元/㎡左右的价差。

首盘为什么选择低开？不到3万元/㎡的均价会否成为灵山岛尖一手住宅的基准售价？

 2平方公里内，5盘“近身肉搏 ”

近期灵山岛尖各盘动作频频：11月中旬，金科博翠明珠和越秀·明珠天悦江湾（下简称“明珠天悦江湾”）几乎是同时开放了样板房，后者的开盘时间可能在12月。此前，越秀&金茂|灵山岛金茂湾（下简称“灵山岛金茂湾”）已经开放了样板房，预计近期开盘。

此外，越秀中交绿城柳岸晓风（下简称“柳岸晓风”）相关负责人介绍，预计12月前后开放样板房。除了华润置地·瑞府尚未最终公布开盘时间节点以外，其余四个项目都已经基本确定将在今年年底前面市。

就在2平方公里范围内，灵山岛尖将有四五个楼盘“近身肉搏”，且开发商都并非无名之辈，既有像越秀、金茂、中交这些已经在南沙扎根多年的房企，也有如绿城、金科这些知名的“过江龙”，如今灵山岛尖的盛况，比当年的广钢新城、牛奶厂板块都有过之而无不及。

而且，除了灵山岛金茂湾外，其余几个楼盘都在南沙万达广场设置了外展点，可谓短兵相接。

与谁同盟？或将上演“三英战吕布”

大战在即，与谁结盟还是各自为战，内里大有学问。

各盘都将自己的“爸爸”（指开发商）冠名在前，除了华润和金科两个项目外，其余三盘都有越秀地产的身影。虽然金科单盘未必担得起“一挑三”的大任，这三盘也未必要合谋“三英战吕布”，但有了相同的开发商，在推盘部署方面无疑更容易实现“同声同气”。

如何突破这个可能存在的合围？武侠中的经典是——千破万破，唯快不破。

所以，拍地时间比明珠天悦江湾晚约10个月、比灵山岛金茂湾晚1个月、与柳岸晓风同期的金科博翠明珠选择了抢先出手，且价格低于行家之前“3万+”的预期，也比销售人员一周前3.2万-3.7万元/㎡的“吹风价”低了约5000元/㎡。“我们开盘用的就是要一次性能把房子卖出去的价格。”相关负责人说。

据了解，该盘开盘当天吸引了约500人到场，除了南沙和番禺买家以外，还有不少买家来自海珠及越秀。当天该项目推出的单位中，已卖出了100多套单位，去化率超9成。

 售价几何？“3万-”未必是基准价

虽然金科开出了“3万-”的报价，但在灵山岛尖其他楼盘的销售人员看来，这未必会成为板块的基准价。

第一，各项目成本不同。金科的楼面地价是13734元/㎡，比同一天拍出的华润项目与柳岸晓风略贵几百到1000元/㎡，但比明珠天悦江湾便宜了3000多元/㎡。

目前金科的售价与地价大约有1.5万元/㎡的价差，考虑到建安、营销等其他成本，基本接近成本价，这样的售价，楼面地价17231元/㎡的明珠天悦江湾很难跟进，假如柳岸晓风、灵山岛金茂湾选择低开的话，可能会累及“盟友”，因此金科在定价上更有余地。

第二，产品不同。金科博翠明珠目前主推85-144㎡的三房及四房，南向大户型一线望江。从已经开放样板房的107㎡的三房和143㎡的四房来看，如果放在其他板块算是不过不失的产品，但放在各盘争奇斗艳的灵山岛尖就如有同行所指的“毫无亮点”。

与金科项目相比，灵山岛金茂湾既有板块内最小面积的约68㎡的两房，又有一证两户、可分可合的252㎡的“三代居”，还有与金科项目类似的三房及四房，在产品选择上更丰富。

而为了先拔头筹，明珠天悦江湾使出了“田忌赛马”的狠招。该盘产品包含85-175㎡的平层洋房、75-93㎡的复式以及135-160㎡的叠墅，但首批样板房重点展示的是最有特色的复式和叠墅，明显就是希望以“上等马”的特色产品首战吸睛。

接下来，华润项目也将有类似的复式和叠墅产品推出，会否与明珠天悦江湾直接对撼？我们将持续关注。

来源 | 羊城派
责编 | 陈玉霞