广州最贵的房子在哪？

或许大家都会不假思索地回答“珠江新城”。

确实，近几年，随着板块的开发成熟，新房供应接近尾声，房价自然一路高走，置业门槛非一般的高。

看看这个价格，就算中了彩票，也未必买得起这些新房。

那么二手市场呢？会否有笋盘？

板块边缘最便宜，却不够热门 

我们习惯地把珠江新城分为西区、中区和东区。

西区开发最早，商住规划混合，人员也比较繁杂；

中区在花城广场两侧，居住环境旺中带静；

东区尤其是珠江公园一带，纯住宅小区较多，环境较清幽，普遍楼龄较新，房价更高。

笋盘不好说，但整个板块的房价“低谷”主要集中在板块的“边缘”。

西边临近广州大道一带的单体楼、商住混用的小区，二手放盘价低至5.5万元/㎡起，东边临近黄埔大道的楼龄较老的小区二手放盘价有6万元/㎡起。

这些小区的硬伤都比较明显，交通噪音比较大，居住舒适程度打折，物管服务比较差，大部分是早起珠江新城的投资客拥有的物业，很少用于自住。尽管这些都是板块的价格低谷，但交投并不算旺盛。 

为什么？

因为如今这里的主流买家都是以自住为目的。

从置业群体看，基本来珠江新城置业的买家都是“实力型改善买家”，他们不仅预算高，支付能力强，并且对产品有较高的要求，宁可多花一点钱买个好房子。

年底二手价只是略有松动

随着年底置换高峰来临，珠江新城的二手房也有一些松动。

不过，可惜的是，这里卖家的心态非常强硬，除非有急切的换房需求，不会轻易降价。

如近期有一西区楼盘业主急于把原来的两房置换成三房，其87㎡的两房放盘价750万，两个月后降至690万元后立马成交，降价幅度约8%。

接近700万的总价买个CBD两房，看来，在珠江新城不乏更“任性”的买家。

事实上，这里的二手房最活跃的约为7万元/㎡左右的房子，以及总价范围约800万-1000万元/套之间的三房。大部分买家都需要“以房换房”。

任性住珠江新城要多高门槛呢？

那么，预算有限，又想任性地住进珠江新城，需要多少预算？

如果追求“性价比”的话，买家可以从学位配套进行选择，会更容易。

先来看看2018年天河区珠江新城最新的小学对口地段分布图。

如果对名校学位有需求，基本上买家都会果断放弃东区，房子最贵但对口学校普通。

而剩下的三所小学，先烈东路小学、体育东部小学和天河第一实验小学都是对口直升天河中学。

由于先烈东路小学和体育东路小学均为省一级名校，并且招生范围都不包含村民小孩，所以会更受青睐。

当然，这两校PK，先烈东路创校时间更早，是广东省首批省一级学校，在家长的口碑中会更好。

所以，一轮筛选下来，置业珠江新城西区的学位房，是最具性价比的选择。

就在先烈东路一路之隔的楼盘，选择也不少。

不过由于楼龄、产品设计、物管等方面因素不同，这些小区的差价也比较明显。

保利香槟花园的物管严、园林较大，产品设计也比较主流，二手放盘也基本属于西区的“高价”，三房单位放盘价已达10万-12万元/㎡，周边其他二手房从7万-9万元/㎡之前还有不少选择。 

由于这边二手房基本呈现“户型面积越大，单价越高”的情况，所以置业更推荐选择买个两房“上车”，除非不考虑自住，才推荐考虑小户型。

同样与小学一路之隔，与保利香槟花园对望的珠江都荟与广弘天琪，都是楼龄较新，物管靠谱的小区，缺点在于小区规模不大，园林绿化比较少，但是折算单价下来，却有1万多元/㎡的差价！

最后，置业经理还提醒，弄清房子的楼龄，买家可以更放心地进行“砍价”。

一般而言，珠江新城2000年（建筑年代）左右的二手房放盘价在5万元/㎡，2010年左右的二手房在7.5万-10万元/㎡之间，而近几年的次新房，基本上都要9万元/㎡起步。

目前楼市观望氛围比较浓重，不少卖家都是边卖房边放租，并且放盘比较敢叫“新高价”。

置业经理统计了一下，诚心想卖的房子（放盘价比较贴合市场价的单位），仅有两成，业主普遍心态比较强硬，不轻易松口。

来源 | 关爱买房公会
责编 | 詹青