文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放
虽有补充协议加持
但开发商的抵押行为继续进行

几年前，王先生无意中看到广州市东风西路某楼盘发展商正在卖尾货，他看中了一套总价120万元的单位。

双方很快就签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，并约定首期房款为60万元，剩余的60万元将以按揭方式支付，所购房屋三个月后交王先生使用，如未能按期交楼，合同将继续履行，开发商自约定交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%向王先生支付违约金。

合同签订后，王先生依约交了首期房款及契税等相关费用，但开发商却未按照约定时间为王先生办理合同备案和预告登记等手续，王先生多次催促无果，还发现了一个十分严重的问题：该房屋在出售前，已经被开发商用于在建工程抵押登记了。

王先生与开发商反复交涉后，双方在原定交楼日签订了《补充协议》，并约定将网签和交楼时间顺延，因延后交楼导致王先生蒙受的租金损失等，由开发商按已付房款一定比例分期向王先生支付补偿金。

同时，他们还约定王先生按合同约定或法律规定可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，否则将视为放弃解除权。

时间过去两个月，王先生突然得知开发商竟然将自己所买的房屋再次设定了抵押，后来该房屋还因涉案被法院查封。王先生忍无可忍，将开发商告上了法庭。

庭审结果
退还所有付款
加罚60万元没商量

在法庭上，王先生主张由于开发商出售时故意隐瞒涉案房屋已抵押的事实，最终导致双方签订的各种合同/协议无法履行，要求解除合同，并要求开发商除了返还自己已付购房款、其他相关款项及利息外，还应赔偿自己己付购房款一倍（60万元）的金额作为赔偿金。

被告开发商坚决不同意，表示双方已签订《补充协议》，他们也按约定支付了第一期补偿款，双方应当继续按《补充协议》履行。

法院调查查明，因涉案房屋所在项目未能顺利开展，令王先生在银行办理按揭贷款手续时受阻。法院认为，开发商违约行为导致双方合同无法继续履行，存在严重过错，合同目的显然已无法实现。

最终法院判决：解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；开发商须于限期内向王先生返还636065元（包括购房款60万元，契税、印花税、维修基金及其他费用44315元，扣除发展商已支付的补偿款8250元）及支付利息，并在限期内向王先生赔偿60万元赔偿金。

律师说法
出卖人将已售房屋抵押
购房者有权索赔一倍房款

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

本案为房屋买卖合同纠纷，案中的出卖人在出卖涉案房屋前已将房屋设定抵押，出卖后又再设抵押，致涉案房屋最终因涉案被法院查封，其行为违反了基本的诚实信用原则，存在严重过错。

因其过错，买受人王先生无法办理按揭贷款和产权过户，购房目的无法实现。在此情形下，即便出卖人主张双方又签订了《补充协议》约定顺延交楼时间，并提出王先生未按《补充协议》约定时间行使解除权，但法院依然支持了王先生解除合同的请求。

根据前述法律规定，王先生除了有权解除合同，还有权要求开发商按已付购房款一倍的金额进行赔偿。

虽然本案中王先生的诉请得到了支持，但王先生在签订补充协议后又未在约定期限内积极行使解除权，还是存在相当大的风险。

李燕玲律师提醒广大购房者，当购买房产遭遇类似出卖人恶意违约行为时，应及时向律师咨询专业意见，果断拿起法律武器维权，以免贻误时机造成损失。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
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