文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放
说好的产权过户竟然无影无踪

在市中心黄金路段“上车”，很多人都梦寐以求，只是楼价让不少人却步。一些设计新颖、装修时尚的裙楼改装公寓，由于单位面积小、购买门槛低，成为许多着急在市区置业市民的“首选”。

罗小姐就是其中一位，2016年6月，她看中广州市海珠区一套由广州某置业公司打造的裙楼公寓，购买了一套建筑面积46平方米的单位。

双方在签订《购房合同》时约定：买方（罗小姐）同意按现状购买卖方（置业公司）位于海珠区的房屋，总房价466800元，首期房款373440元于2016年6月12日前支付，余下房款在通知可办理房地产证过户手续时付清。有关房地产证的手续由甲方负责办理。

合同中还有一个条款：因该房屋是卖方与广州某地产公司产权互换，目前产权还未登记到卖方名下，卖方在取得上述房屋产权证之日起180天（除节假日）内，将为买方办理好房屋过户手续。签合同时，罗小姐看到这一条犹豫了，但经不住销售人员游说最后还是签了合同。

同年6月，罗小姐将首期房款交齐，然而，漫长的等待就此开始。此后，一年又一年，罗小姐等了又等、催了又催，置业公司一直以各种理由拖延，不为她办理房屋过户手续。眼看过户遥遥无期，罗小姐唯有在律师的协助下把置业公司和第三方某地产公司告上法院。

庭审结果
置业公司与地产公司均须协助办理产权过户手续

庭审过程中，置业公司承认已经收到了罗小姐支付的全部购房款，但表示涉案房屋现不在自己名下，没办法为罗小姐办理过户。而第三人某地产公司则表示，他们与该置业公司的确有物业置换协议，但因为置业公司的相关手续不齐全，涉案房屋目前仍然登记在他们名下。

据法庭调查，截至2019年12月20日，罗小姐具备在本市住房限购区域内住房购买资格，涉案房屋目前无查封、抵押。

法院最后判决：涉案置业公司、第三方地产公司于判决生效30日内须协助罗小姐按房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定，办理涉案房产的房地产权证。

律师说法
务必谨慎购买尚未取得房地产证的房产

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出：

本案中，被告置业公司出售尚未登记在自己名下的房屋，与罗小姐所签订的《购房合同》，只要是双方真实意思表达，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形，该房屋买卖合同是合法有效的。

但是，购买尚未取得房地产证的房屋风险相对较大，因为在履行合同的过程中，出售方可能因为各种原因无法在预期时间内办下房地产证。就如本案，因为置业公司和地产公司之间互相扯皮，令罗小姐支付全额购房款后，却要面对过户遥遥无期的窘境。

如果一定要购买这类房产，购房者应对相应的交易风险做好心理准备，务必从多方面入手做足防范措施以降低风险。

例如：事先对目标房产情况进行详细了解；在目标房产取得房地产证前尽量少交房款；房产交易合同条款必须明确出售方取得房地产证及自己办妥房产过户的时间；约定违约金条款，明确违约责任，增大违约成本等。购房者应尽可能通过周密的前期工作将交易履行的风险降至最低。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 冯茵