文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放
离婚前擅自处分共有房产

李伯与张婆婆于1956年，婚后育有6个女儿。1989年夫妻二人在广州从化区购入一套房，并登记在李伯一人名下。后来，李伯与张婆婆随四女儿李小艾移民澳大利亚。怎知，两老移居他国矛盾不断，常常为了一点点小事闹翻天，经常嚷嚷着要离婚。

李伯很喜欢四女儿，2012年11月，李伯悄悄把自己名下的那套房卖给李小艾。据交易合同记载，该房屋建筑面积82平方米，交易价格13.8万元。同年12月交易手续办妥，房产也过户登记在李小艾名下，而该房屋的买卖过程两父女并没张扬。

一个月后，李伯和张婆婆在澳大利亚法院申请离婚。被判离婚当日，二人签订的《离婚房屋协议书》约定，他们在从化买的那套房屋归张婆婆所有。由于张婆婆和李伯很少同时在国内，因此一直未办理过户手续。

此后，李伯多数时间都在从化居住，直至2019年8月因病去世。而这套房一直由大女负责打理，收租后再交给张婆婆，故张婆婆一直不知道产权已转移。李伯去世前，张婆婆匆忙回国找李伯要求过户，那时才知道房屋已易主。

于是，张婆婆在2019年10月把四女儿李小艾告上法庭，认为她与李伯签订的《广州市房地产买卖合同》无效，请求判令李小艾要将涉案房屋转移登记至自己名下。

庭审结果
承认离婚协议约定，房屋归张婆婆所有

法院受理后开庭，除了张婆婆和李小艾，大女、二女及五女、六女也以第三人的身份参加了诉讼。各方关于张婆婆与李伯离婚时对涉案房屋有无作出处理各执一词。

张婆婆表示，在离婚判决生效之日签订的《离婚房屋协议书》已明确约定，涉案房屋归自己所有，当时二女儿和四女李小艾的男朋友作为见证人也在协议书上签了名。

李小艾则对《离婚房屋协议书》不予确认，称可能是伪造的，认为李伯的签名笔迹与房屋买卖合同上的签名不同。张婆婆的二女儿表示，离婚房屋协议书是真的，李伯签名笔迹不同，系因为李伯的身体每况日下，才导致笔迹有变化。

张婆婆称，李小艾早就说过想买涉案房屋，其一直表示不同意，李小艾悄悄和李伯买了房子明显是恶意。

最后，法院作出判决：李小艾于判决发生法律效力之日起十五日内将涉案房屋转移登记至张婆婆名下。

律师说法
明知共有人不同意而受让房屋，不能构成善意取得

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出：

1.涉案房屋是在李伯和张婆婆婚姻关系存续期间取得，即便只登记在李伯一人名下，依照《中华人民共和国婚姻法》相关规定，应属于夫妻共同财产。

2.根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……”

根据上述法规，李伯未经张婆婆同意就出卖二人的共有房屋，而买受人林小艾作为其女儿，根据案件资料显示，她知道该房产为父母共有。但在未取得母亲一方同意的情况下，她就买下该物业，其行为不属于善意取得，依法不能取得该房产权。

3.李伯与张婆婆于离婚协议中约定，离婚后该涉案房屋归张婆婆所有，故张婆婆有权向李小艾追回全部房产。

对此，李燕玲律师提示广大市民：虽然，夫妻共有房产即便只登记在一方名下也属于共有，但为了避免产生不必要的纠纷，还是建议登记在夫妻双方名下会更为稳妥。如已登记在其中一方名下，也可去房管部门办理加名手续。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
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