试探、再试探……广州楼价博弈进入微妙时刻
2020-04-03 10:51 羊城晚报•羊城派 原创
有购房者认为仍有降价空间,有开发商认为已降无可降

文、图/羊城晚报全媒体记者 詹青

疫情后的复工复产比想象中要快,尤其是楼市。

近日,羊城晚报记者走访广州多个楼市热门区域调查发现,在加强防疫工作的同时,各大楼盘售楼处的人气正逐渐复苏。越来越多人走出家门到楼盘看房,尤其是部分高品质、高性价比的售楼处看楼客越来越多。

不过,与市场真正的“旺”仍有距离,楼市正出现微妙的博弈,而博弈的临界点仍是——价格。

有购房者认为,楼价仍有下降空间;有开发商认为,已降无可降。

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漫画/何晓晨

成交曲线:一手连涨八周+二手连涨九周

从成交曲线来看,广州楼市确实在恢复中。

上周(统计时间为3月23日-3月29日),广州一手住宅网签量突破1500套大关,达到1779套,环比再增约27%。这已是广州楼市成交自春节假期后连续八周环比录得上涨。

二手房成交数据同样如此。上周全市二手住宅共成交767宗,环比增加10.7%,周成交量连续九周爬坡向上,成交明显回温。

“随着疫情形势好转,越来越多人走出家门到现场看房,最近两周的人气直线上升。”实地常春藤销售人员告诉记者,3月初刚开售楼部的时候,现场冷清,近两周人气明显上升。

亚运城的销售经理告诉记者,这两周周末看楼客数量基本已经恢复到正常水平。新世界云逸的负责人称,同一时间段预约看楼的客人有七八台,一天时间基本约满,会安排客人保持“安全距离”看楼。

买家构成:七成来自线上转化+前期积累

事实上,2020年广州楼市开局不俗。春节前,广州楼市的成交量比近三年同期的水平都要高,购买力明显优于去年同期,当时市场预期积极,大多数专家预计“开年将迎来小阳春”。

虽然突如其来的疫情打断了回暖行情,但是,由于市场拥有良好的回暖基础,原有的购房需求仅是被压抑,终归还会释放。据来自发展商的统计,目前到现场看楼、下定、购买的客户,有七成以上都是前期积累的老客户,或者是疫情期间网上售楼、从线上转化而来的客户。

在疫情期间,开发商可谓用尽洪荒之力,推出各种网上售楼优惠:直播、秒杀、无理由退房、无门槛下定,等等,促使不少意向买家入市。近期售楼部重新开放后,不少在线上拿到折扣的买家纷纷到售楼部看房、买房。

市场现状:购房者等待更大折扣VS开发商对赌刚需释放

调查中,记者发现尽管楼市成交回暖,但市场已进入微妙的博弈阶段。

来自机构的调查数据,在有购房计划的人群里,超过五成认为开发商大概率仍会降价,“等待更大折扣”的观望情绪浓厚。市民李先生看楼已有一年多,准备在南沙买房,通过网上优惠,拿到了9.8折+9.9折的组合优惠,但是李先生认为,这个降价力度仍未到位,会继续观望。

而不少开发商却在对赌购房者的需求释放。“我个人认为,目前是窗口期,价格已经是最低点,对比一下2003年‘非典’时期就很清楚了。”某房地产公司负责人称,楼价已经降到低点,“降无可降”。

某楼盘的促销一口价

是不是真的“降无可降”?

当下市场的确出现了一些卖“成本价”的楼盘。比如增城新塘的招商臻园,地价为20195元/平方米,目前售价是2.3万-2.5万元/平方米;同位于增城的碧桂园·云顶,地价是23963元/平方米,目前售价是2.8万-3万元/平方米……这类“面包价”和“面粉价”相近的楼盘,近期吸引了不少买家“抄底”。

可见,在价格的博弈中,是不是真的“笋”,市场会用成交来投票。

总体来说,当下市场仍是买方市场,市场恢复需要时间来完成。中原地产首席分析师张大伟表示,3月全国主要城市的楼市成交量相比2月明显复苏,网签量平均上涨了40%,但同比依然下调了20%以上。

世联顾问市场研究部总监崔登科也认为,目前成交上行很正常,但广州楼市的成交量同比去年下降了五六成。此外,目前的网签数据也并非市场真实情况的反映,而是春节前的实际签约逐渐进入网签程序。

目前,楼市与“旺”还有一段距离,不同板块不同楼盘仍处于分化中,走势仍是未知数。

那么,现阶段哪些人在买房?他们为什么买房?疫情过后,购房者的需求会否发生改变?

需求端的变化或将带来供应端的变化,我们不妨先了解购房者的变化,以此窥探市场未来可能发生的变化。

来源 | 羊城晚报•羊城派
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