文、图/羊城晚报全媒体记者 詹青

从传统学区房热门路段的交投情况来看，市场确实在发生变化。

随着新区教育实力逐渐增强，传统教育强区——越秀、天河作为学区房“宇宙中心”的地位在逐渐削弱。

热点分散 成交量下降了

其中一个很明显的变化是：名校区域热点分散了。

来自中介统计数据发现，近两年来，家长热搜学校周边的学区房，已经不再集中于传统教育强区越秀和天河，海珠、番禺、白云、黄埔、南沙等区域名校置业板块的热度明显上升。

从成交量来看，传统学区房路段的交投热度和成交量在下降。2018年，越秀区二手房成交量下降35.6%，天河区二手房成交量下降34.7%；2019年，越秀区二手房成交量下降31.2%，天河区二手房成交量下降19.4%。

成交量下降虽然同样受到楼市整体行情的影响，不过也从另一个侧面反映出，传统学区房的“发烧”现象有所缓解。

合富置业越秀庙前直街分行主管梁忠表示，由于消化速度下降，现时越秀区东山口一带学区房房源充足。合富置业天河芳满分行主管刘冬梅也称，天河北学区房市场确实没往年那么紧张了。

少见降价 业主表现“硬气”

不过，值得注意的是，近两年，传统学区房的售价并没有下降，表现依然“硬气”。

根据中原地产近两年全年二手房的成交数据，越秀和天河两区的二手房价均录得上涨，越秀区大概涨了5%，天河区大约涨了4%，这还只是全区的平均数字，具体到学区房热门路段，裕丰地产门店经理张黎则用“硬气”两个字来形容：“我还是比较少见到降价的。”

“有传言‘某某学区房降价几十万元才成交’，我觉得是以偏概全。”力强地产总经理张俊能同样认为，目前并没有看到传统学区房降价的趋势。

张俊能分析，很多业主的挂牌价都会高于市场价，之后会慢慢让价，最后成交价比原来的报价低5%-10%很正常，“但是不能偷换概念，说学区房降价5%-10%成交，那就是误导市场了”。

为什么成交量下降，并没有带来楼价下降？置业专家认为，主要还是因为没有新货补充，传统学区房路段几乎没有一手房在售，二手房业主对价格并不敏感。

“你看看这一片房子，经我手买卖置换过的房源有二三十套，如果包括租房陪读，那就更多了。”张黎指着一片墙面略显斑驳、已有年头的房子对记者说，“这一带的房子七八成的客源都是家长客，等孩子毕业了，新的房源释放出来，每年又有新的家长来找房，由于没有新货补充，供货量有限，需求却是源源不断，这已经足够支撑楼价上涨，这两年只是涨得慢了，整体没有降价。”

执笋机会“手快有、手慢无”

当然，市场总有特殊个案。张黎告诉记者，那是开年后中介地铺开出的第一张单，越秀区梅花路电力设计院宿舍的一套房子，业主挂牌价450万元，后来降到420万元，最后以416万元成交。

张黎说，这是她做中介这么多年来，在学区房热门路段看到的为数不多的降价例子。“业主自己急着换房，这套房便被买家火速抢购了。当下或是窗口期，不排除一些业主出于资金周转等原因降价卖房，建议购房者遇到类似的机会要立刻抓住，免得‘走宝’。”

另外，总价高的房源降价的空间也会比较大。在东风东小学路段，有不少总价七八百万元甚至过千万元的房源，挂牌一两年尚未售出，由于总价高，接手的买家群体有限，如果业主诚心出售，降价的幅度会比较可观。

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来源 | 羊城晚报•羊城派
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