文/刘显仁

历史总是相似的！

17年前的非典，广州、北京是受影响最严重的城市，但当年即呈“V“型反弹，随即开启十余年的楼市黄金期；这次同样是呼吸道传染病，武汉成为重灾区，但广州、深圳作为人口流入城市，随着返乡客流到来，防疫压力倍增。

2020年的楼市，又会怎样？

一、非典时期的穗京楼市特点

2003年，广州、北京作为两个非典疫情重点区域，疫情对楼市的影响主要特点如下：

1、影响时间短，总时长不到2个月，即4-5月。

北京当年4月市商品房预售5204套，比3月份少售出1893套，销量减少近三成（该月北京市长及卫生部长被免职）；

广州已查不到当年月度销售数据，但以三大主要报纸楼盘广告费为例，当年4月广州三大报楼盘广告总费用为1.03亿，比2002年4月同期1.15亿元下降一成，特别是2003年4月20日后，投放量急跌，同比锐减1800万。

2、全年住宅销售金额及面积仍保持增长，广州增幅同比提升。

如广州2003年住宅成交登记面积同比增长15.05%，增幅高于2002年的10.97%；

但商铺、写字楼成交面积同比缩减，且幅度较大，如写字楼同比减幅达25.74%。

北京则是商品房销售额增长10.4%，但与2002年增幅达33.4%相比有较大回落。

3、房价，广州微跌北京升。

广州住宅均价由2002年4143元/平方米，跌至3888元/平方米，下降6.16%；

不过广州住宅1998年后一直处于“下降”通道，直至2004年才止跌回升。（注：广州商铺、办公楼的2003年价格下跌幅度远大于住宅，分别是10.28%；18.07%）。

而北京住宅的均价则由2002年的4183元/平方米升至4456元/平方米，止住了跌势（注：2001年均价为4279元/平方米）。

4、无论北京还是广州，2003年还有多个楼盘脱颖而出。

尤其是在规划设计方面对健康卫生考虑较多的楼盘受益，例如广州东的汇景新城、华南版块的星河湾、南国奥园等楼盘2003年销售额都过10亿；北京富力城、山水文园、世纪城年度销售额都超过15亿。

结论：

首先，房地产销售主要受市场形势主导，受疫情影响时间短；

其次，疫情形势最严峻期间仍有相当于正常情况的7成成交量，项目仍大有可为的空间；

其三，住宅类受疫情影响远少于投资类物业；

其四，疫情让市民更关注健康，市区“老破大”的换房需求会被激发。

二、对2020年房地产行业的预判：

1、要看疫情发展。

疫情如果在元宵节前后得到控制，那对包括珠三角在内人口流入为主地区，尤其是广州、深圳这类一线城市的房地产市场而言影响极微，小阳春仍可期待；如疫情直至2月底甚至更晚才结束，那地产人只能期待五一期间“小宇宙爆发”了。

当然，非典是在地产行业上升期，巨量的刚需导致“V”型反弹；

现在处在地产“活下来”的平稳期，“V”型反弹只能追忆，但对于全年的楼市行情基本没有影响。

至于四五线城市，如果没有棚改，当地楼市早就应该进入下行通道；疫情短期让今年的返乡置业彻底黄了；

长期来看，会让异地游子再次看清楚老家与一线城市的管治鸿沟，坚定在一线城市置业的信念，加速当地的衰落进程。

2、对房价的影响：提前的春节假期，再加上其后的疫情，一季度的销售数据预计会非常难看。

对于部分高杠杆房企，为缓解资金压力，极有可能会率先降价，对于刚需而言，这是一个出手的好时机。

至于炒房客，您还是歇着吧，小心闪了腰，毕竟时势大不同。估计房企降价的平均幅度在5%左右，再高的话，地产商会想办法去借高利贷。

3、线上销售值得关注。

最近几天，乐居、房天下、安居客、焦点等众多地产行业媒体纷纷吆喝“线上售楼部”，毕竟线下售楼部全被关闭了，线上售楼部似乎成了地产人的唯一“救星”。

但房子作为非标品，且金额巨大，需要6个钱包，线上售楼部只能赚吆喝，成交概率极低。各家地产公司纷纷上线，打的都是先蓄客抢反弹的主意，万一疫情延绵时长，也可以偷偷开放售楼部搞预约一对一服务。更何况多数线上售楼部是免费的，或者以往的投放附赠，不要白不要；员工也付了工资，不能让他们闲着啊。

4、低密度花园大盘更加扬眉吐气。

非典时期香港淘大花园事件，让市民对建筑设计、容积率、人口密度的关注空前高涨，广州近郊全新设计的低密度花园大盘将扬眉吐气。

这次疫情长达近半个月的社区隔离，会再次让市民对社区及周边环境的关注，预计近年因教育、交通优势的中心城区高密度楼盘会失落，市中心的“老破大”、单体楼会被持续嫌弃，近郊环境大盘会再受住户青睐。

本文作者：刘显仁：

一位在新闻行业、地产行业累计从业近20年的职业经理人

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来源 | 羊城派
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