文/图 羊城派记者 詹青

是不是又有一个买楼的机会放在我眼前？而我并没有珍惜……

最近，有不少购房者都在问这个问题。

为什么突然这么问，因为宅在家里太无聊？想太多？

并不是！

回忆有时候会让人清醒，有时候会让人更纠结。

17年前那个春天的记忆，并没有随着时间而模糊。因为那一年，正是楼市底部的“底部”。

香港楼价腰斩、广州楼市探底

1999年时，香港私人A类住宅在港岛的大概是42000元/㎡，到2003年7月见底，跌到 23000元/㎡，成为过去20年来楼价的最底部。

香港楼价近乎腰斩，广州楼市也同样出现楼价的明显下跌。

2003年，广州十区商品住宅均价为3888元/㎡，同比下降5.1%。当年“五一”黄金周也因为“非典”基本无人看楼，楼市遭遇重挫。

相比于香港大跌来说，广州在非典那一年，楼价调整其实不是太大，广州楼市中，跌幅最大的楼盘，也基本在15%以内。那时，广州最热门的市区荔湾区才5000元/㎡，至于广州珠江新城，也不过才3000-4000多元/㎡。

不过，由于非典过后，出现了惊人的反弹，回过头看看，2003年那一年，仍然是楼市的底部。

看看当年的楼价，真的很“刺激”——

华南新城，3080元起/㎡

天河北芳满庭园，首付30万

炒楼出现，楼市如脱缰野马

非典对于楼市的重创，很快就随着疫情的过去而消失。楼市否极泰来，开始进入真正的“黄金时代”。

张羽冲，从一个炒房“散户”跻身为“大户”的经典一战，是在2003年“非典”这一年。

这一年，楼市陷入低迷状态，北京富力城一期以6000多元/㎡开盘，张羽冲一下子拿下50多套单位，几乎把几栋楼朝南的最好户型都订下，完成了一次漂亮的“抄底”。

2003年之后，在房地产中渔利、以炒楼为业的“张羽冲们”越来越多。

“温州炒房团”也出现了，嗅觉敏锐的投机者们，开始了四处纵横的日子。

据当时媒体报道，2003年11月23日，温州购房团包三架飞机看房，开售当天包揽深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺。

虽然广州楼价较为理性，并非温州炒房团们的主要目标城市，不过，当年在售楼部，也常常可以看到“欢迎温州购房团”等字样的横幅。

总之，从2003年开始，房子的投资属性开始被发现、被发掘，“土豪买下一条街”“买房如买大白菜”等消息不绝于耳，全民购房投资的时代慢慢拉开。

首次突破万亿大关，楼市开始23倍飞跃

事实证明，这是楼市开始飞跃的一个转折点。

根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。

商品住宅房屋竣工面积33774.61万㎡，商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万㎡，较2002年26808.3万㎡增长25.77%。

与此同时，房企呈现井喷态势，由1998年19960家，激增至2003年37123家，增幅近两倍。

如果说，楼市是一名竞技场上的选手，那么，从2003年以后，就进入完全不一样的重量级的较量了。

17年过去了，刚刚过去的2019年，商品房销售面积达到了17.1亿㎡，比2003年增长了近14亿㎡，将近6倍，销售额近16万亿，比2003年增长了接近23倍！

2003年，被称为楼市飞跃的发端，是恰当的。这是一段我们不能忘却的记忆。

请回答2020：楼市会重回17年前？会反弹吗？

回过头来看，2003年，确实是楼市底部中的底部。而后，楼价不再回头，尽管中间也有震荡起伏 ，向上的势头是坚决、明确的。

2019年，广州楼价为31692元/㎡，相比于2003年的3888元/㎡的均价，是接近10倍的涨幅。

那么，当下受新冠肺炎影响下趋于淡静的楼市，会否回到17年前，成为又一轮筑底反弹的起点呢？

我们的答案是：不会！

尽管时下楼市的低迷与2003年楼市有一定的相似，但仅仅是表面的相似而已。

当下的低迷，说到底是楼市的高位盘整，未来不会有大起大落。

究其原因是，楼市缺乏大幅反弹的土壤，现在的楼市与2003年楼市，在基本面完全不同。

一、从需求上看，人均居住面积近40㎡，而2003年那时候，人均居住面积不超过15㎡。

不缺房子，基本解决了居住问题，是这17年来最大的变化。

二、从M2供应来看，增幅不及2003年的一半。2019年12月末，M2同比增长8.7%。

当时的货币政策出现额外的宽松，M2（广义货币供应量）在2003年上半年同比增长20.8％，当年的货币宽松对楼市造成极大的刺激。这一点，在当下并不可能出现。

从根本上看，2003年，中国楼市处于市场化快速推进的初期，干劲十足。

而从当前楼市表现来看，商品房成交量开始下滑，全国楼市处于盘整降温期。

虽然广州楼市在2019年的年末开始筑底回暖，但是这一轮回暖，更多是开发商降价、促销而促成的。

当前的供应已经大于需求，尤其是三到五线城市更是如此。说到底，楼价最终由供求决定，供求关系的变化，才是最硬核的指标。

相信，春暖花开过后，该过去的会过去，该继续的还会继续——楼市理性回归，还会往前走。

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