就在上个周末，历时11年的穗深城际轨道终于正式通车了！至此新塘的TOD之路也算是迈出了坚实的一步。
而随着新塘所有规划的一步步逐渐落实，新塘究竟值不值得投资？又该如何在新塘置业成了不少人面临的问题。
今天在这里我们给大家做一个简要的分析。
穗深城轨之于新塘意味着什么？
要说穗深城轨开通之后新塘究竟能得到多大的好处，就要先弄清楚穗深城轨对于新塘而言究竟意味着什么？
穗深城际的开通将广州、东莞、深圳三个城市，连接在一起，将三市纳入了1个小时生活圈，大大压缩了乘客往返穗、莞、深三地的时空距离。
虽说穗深城际开通之后会使新塘的交通更加便捷，但其实对于大部分本地购房者而言，谁会仅仅为了方便直达东莞和深圳而买一套房子？所以穗深城轨为新塘带来的利好更多是间接的，而不是直接的。
穗深城轨的通车只是证明了新塘崛起不是一句空话，新塘从之前一个靠牛仔裤起家的小镇一跃成为广州东部的交通枢纽，整个大湾区最具代表性的TOD，依靠的也不仅仅只是一条穗深城轨。
除了刚开通的穗深城轨、已经开通了一半的地铁13号线和已经投入运营的广深铁路，未来还会有六条交通线路在新塘汇集，只有当九条轨道线路一齐发挥作用之时，新塘这个TOD的名头才能叫得响亮，而这个时间预计还需要五年甚至更久。
而在目前，穗深城轨对新塘带来最大的利好就是为当地吸引来的产业和人流。
新塘作为未来的TOD国际新城，总投资高达6000亿，现已有凯达尔枢纽国际广场、新塘万达广场、永旺梦乐城等高端商业拔地而起，更有阿里巴巴，富士康，广汽本田等千亿级产业落户于此，未来还将有大批高新科技上下游产业随之进驻。
富士康增城8K项目一期效果图
除此之外，穗深城际开通后，得益于广州一线城市的虹吸效应以及新塘目前尚算温和的房价，将会吸引庞大的人流，据测算，等到新塘TOD成型之时，日均人流流量可以达到80万！
而庞大的人流势必带来更多的机遇和发展，但若是等到那个时候，新塘的投资价值也就被透支的差不多了，那目前的新塘是什么样的景象呢？
新塘楼市现状
从上一周的网签数据来看，整个广州住宅网签1120宗，环比下跌37.7%，受网签存在一定延后性影响，近一段时间的成交波动比较明显，从每周开盘和供应情况来看，年末市场整体在朝着“增加供应“，”气氛活跃”的方向改善，市场环境相较于11月更加乐观。
数据来源：广州中原研究发展部
增城本周网签328宗，占广州成交量的29%，而且上一周热销楼盘排行前十的楼盘中，增城占了四个，从区位来看，新塘和朱村依旧非常热门。
数据来源：广州中原研究发展部
从目前新塘的库存情况来看，片区一手库存量为70.6万㎡，库存套数6235套，去化周期8.8个月，这个去化周期与广州其他片区相比算是比较长的了。
从价格来看，新塘片区目前的均价在2.2万元/㎡左右，但是根据地段不同，也有一些一字头和三字头的楼盘，但是整体上看新塘目前的房价还是理性的，没有盲目的去蹭穗深城际的热度，很多现场销售也说穗深城轨的作用还没有显现出来。
数据来源：吉屋网
总体来说，新塘的楼市目前依旧是刚需者的天下，从近几个月的热销楼盘排行榜上看，新塘板块销量最高的依旧是均价在2万左右的，体量比较大的楼盘，而对于新开盘的楼盘认可度稍显不足。
造成这一点的原因除了这些楼盘的价格优势外，还有一点是新塘片区目前的配套还有点跟不上。
就拿最近很火的新塘南站和新塘地铁站周边区域来说，虽说借着开通已经快两年的新塘地铁站，周边的人气还算不错，但是到处都是拆迁的废旧房子和工地，火车站周边有非常多的摩托车在街边揽客，居住体验感并不是很好。
而体量比较大的楼盘由于居住环境比较浓厚，周边各项配套做的比较成熟，所以更受人们欢迎。
最具代表性楼盘盘点
那如果想要在新塘投资置业，要怎么选择呢？这里我们根据不同地段、不同价格、不同需求选取了几个有代表性的楼盘供大家参考。
新塘自从有了TOD的名号以后，被很多人本地人戏称为可以连接“全宇宙”，而在集结了13号线新塘地铁站和新塘南站的这片区域无疑就成为了人们口中的“宇宙中心”。
而在这个“宇宙中心”最具有代表性的楼盘有三个，它们分别是凯达尔枢纽国际广场、保利335金融中心和品秀星图。
凯达尔枢纽国际广场
首先我们说一下直接盖在了新塘南站和13号线新塘站上面的凯达尔枢纽国际广场。
凯达尔枢纽国际广场由三部分组成，分别是东西塔两座写字楼和商业裙楼。
其中，西塔高260米，B2-8楼为商场凯达尔印象城，10-21楼为甲级写字楼，22-45楼为SOHO空间。
东塔高200米，B4-B2位停车场，7-18楼万豪酒店已经确定入驻，20-36楼为SOHO空间。
而如果单看交通配套的话，凯达尔无疑是非常不错的，毕竟它所在的区位是三条高铁，两条城轨，四条地铁，9大轨道交通汇流之地。
出了新塘地铁站一抬头就能看到凯达尔枢纽国际广场，项目楼下就是轻轨新塘南站和新塘地铁站。
目前项目西塔已经封顶，并开售了，第一批推出的是位于西塔的24、25层的SOHO单位，户型有65㎡和104㎡，售价3万元/㎡。
从这段介绍里可以看出凯达尔的几个问题，首先凯达尔是商业、写字楼、公寓，全部混在一栋楼里卖的，这就意味着住在这里的人要和上班族，商场里的游客一起挤电梯。
但偏偏它的梯户比低的吓人，一层共31户，9部电梯，除去两部时不可用的消防梯平，两部仅供39-45层的高层业主使用的电梯，以及一部仅供整层买下的业主使用的VIP电梯，供大部分业主使用的，只剩下4部电梯。
其次，凯达尔周边的二手住宅价格也就两万出头，而一个公寓买到3万元/㎡确实是有点惊世骇俗了，真正是投资的看不上，自住的买不起。
除了以上两点，还有一点就是如果是商办写字楼，凯达尔的位置无疑是非常好的，但是若是自住，周边的环境太嘈杂了，居住环境并不是很理想。
那距离火车站和地铁站多远的距离最为适宜呢？答案是距离地铁当然是越近越好，但是距离火车站还是处在一个不远不近的位置比较合适。
保利335金融中心
而周边能满足这个条件的标杆产品应该就是保利335金融中心了。
保利335金融中心效果图
从新塘地铁站出来，大概步行十分钟就可以到达项目，而且等项目建成后，会有步道和风雨连廊直通地铁站和广州南站，步行时间还会缩短。
项目整体是由酒店+写字楼+商业+住宅组成的，而且不论哪一样单拎出来还都不错，酒店是五星级的，商业配套达4万方，商业部分设计为高达335米的高楼，而住宅部分也有很多可圈可点的地方。
商业配套效果图
目前项目主推建筑面积约115㎡的复式四房以及建筑面积约125-140㎡的三房、四房。
户型均为南北向的，设计很合理，房间挑高达到了3.2米，空间感很强。入户大堂非常的让人惊艳。
保利335金融中心入户大厅实景图
周边配套也比较成熟，但是俗话说“一分价钱一分货”，保利335金融中心目前均价大概在3万-3.5万元/㎡，当属片区老大了。
总体来说，这里对于看好新塘未来，并打算投资的人来说是不错的选择，如果新塘未来爆发，保利335一定是最先受益的地方。
品秀星图
很多人要问难道在这个“宇宙中心”就没有刚需者的容身之地吗？当然不是，接下来要说的这个楼盘很有代表性，它就是品秀星图。
品秀星图离地铁站是真的近！出了地铁13号线官湖站，步行大概100米就是品秀星图售楼部了，距离在售楼栋也不过300米左右距离，是真正的地铁上盖。而且从官湖站坐地铁只要一站就到了新塘地铁站和新塘南站。
项目目前在售建筑面积约104-134㎡的三房和四房，要说产品本身的话算得上是中规中矩，23000元/㎡—30000元/㎡之间的价格也算是中规中矩。
品秀星图样板间实拍图
所以总的来说，品秀星图更适合那些对于交通出行方面有需求的刚改族，但是投资者要慎重，因为目前来讲，他的价格已经有点透支他的未来了。
TOD外围的铁三角
说完了交通利好最多的楼盘代表，在新塘板块还有一些TOD“外围成员”，而他们其中最有代表性的三个楼盘就是交标代表碧桂园云顶，性价比代表香江天赋以及畅销代表合生湖山国际。
这三个盘的区位和配套其实都差不太多，交通上，这三个盘都要依靠楼巴、公交以及还在规划中的有轨电车，才能接驳地铁，所以要说区别的话，只能是产品和价格了。
碧桂园·云顶
首先我们说说碧桂园·云顶，碧桂园·云顶目前主推9栋和16栋建筑面积约90-140㎡的三房和四房。
项目背靠陈家林自然山体，绿化率非常高，自然环境很好，小区内楼间距也够宽。
碧桂园园林实景图
比较推荐的是114㎡的四房单位，产品布局设计较为合理，横厅设计不会浪费过多的空间，也给人一种高档的感觉。阳台的落地大玻璃去很有格调，窗外的景观也相当不错。
而碧桂园的交楼标准才是他的亮点，三星电子门锁、怡口净水器、科勒水龙头、西门子三件套和欧派厨柜等品牌家电,智能新风系统、智能魔镜、中央空调、三重过滤净水系统·····这些硬装全都是国际大品牌，还有智能化家电，看得出来云顶是下了重本的。
碧桂园·云顶样板间实拍图
每户都是电梯入户，实用率高，加上赠送面积的话差不多能到九成往上，目前售价在28000—30000元之间，这个售价在住宅中应该仅次于保利335金融中心。
以其区位来说，更适合比较有实力的改善族。
香江天赋
其次我们要说的是香江天赋。目前项目在推的是建筑面积约95㎡的复式四房和建筑面积约101㎡、113㎡的平层四房，价格大约在23000—28000/㎡之间。
香江天赋性价比最高的应该就是它的咬合性复式，实用率高，95㎡做了四房，而且是全南向的单位，私家电梯入户，交标也比较上档次。
示意图
如果要说有什么不足的话，一个是复式的楼梯太窄太陡了，老人小孩会比较危险，再有就是二楼的房间面积都比较小，最后就是新推出的香江天赋这个组团在项目的最里面，平常出入小区如果靠步行的话还是有点远。
项目示意图（红框中为在售组团）
合生湖山国际
最后我们说一下铁三角的最后一角，合生湖山国际。目前在售111-135㎡的三房四房，南北朝向，但是售价只有18000—21000元/㎡。
项目距离香江天赋非常近，生活配套几乎都是重叠的，为什么如此近的距离价格差距那么大呢？看了项目就知道不是没有道理的。
开放式的管理、破旧的花园水池，开篇就很老气，户型设计更是如此。
园林实景图
尤其是111㎡的三房，虽然是南北对流，但由于被隔壁的121㎡的单位“入侵”了一个边角位置，让这个户型的客厅显得格外逼仄，交标上除了基本的厨房三件套、卫浴配置，地板、乳胶墙，你很难挑到其他亮点。
样板间实景图
要说优点也是有的，两梯三户的梯户比很宽敞，小区面积也很大，但最主要的就是便宜，这也是它畅销的原因，毕竟比香江天赋便宜那么多，但是配套区位却差不多，卖得火爆也就不足为奇了。
总结
从整体环境来说，新塘TOD还处在初级阶段，传说中的9大轨道只开通了两条半，对新塘的利好有限。
除此之外新塘目前的配套总体依旧有些跟不上，但是随着不少房企和产业的入驻，后期配套会越来越全面。
从房价上来看，目前新塘的整体房价还是比较理性的，但是靠近交通线路沿线的楼盘目前的价格已经有一点透支新塘未来的发展了，不太适宜刚需者和实力不太够的投资者。
最后说说不同楼盘的适宜人群，如果您非常看好新塘未来的发展，并且有足够的实力，保利335金融中心绝对是首选，因为那个区域未来将成为新塘的地标，类似于珠江新城东、西塔一般的存在。
如果您对交通通勤有着很高的要求，又受到广州限购的制约的话，品秀星图还是值得考虑的。
对于希望改善居住环境的，或者想买一套房作为自己养老房的改善族而言，碧桂园·云顶还是比较不错的选择，环境非常适宜生活。
但是对于大部分刚需者而言，价格适宜，环境配套又比较好的楼盘应该就是香江天赋了，如果香江天赋的价格还是有些超出预算，那么合生·湖山国际也可以作为一个备选项。
来源 | 广州PLUS
责编 | 梁栋贤
