拥有一套属于自己的房子，对留在广州的青年来说，是一件颇有底气的事。

奈何房价太高，不是所有人都能将梦想变理想，而小户型公寓，正好迎合这部分人的需求。

还有一批人，想要买个公寓投资，赚点租金花花。

在11月，广州一手公寓共成交2443套，环比上涨21%，同比大涨62%。可见，还有挺多人热衷于买公寓的。

但你真的懂公寓吗？你知道当中有什么坑吗？想买公寓，看完这篇再说吧！

公寓投资有什么风险呢？

Q:我想知道不建议购买公寓的原因，是跟学位房，产权短，投资回报低等有关还是什么原因呢？

A:简单来说，可以总结为以下几点：

1、  公寓的确没有学位，产权比住宅短，从产品属性上来说，住宅的价值大于公寓；而且据你提到的，恒大左岸公寓售价都达到1.4万了，住宅产品也才1.6-1.7万，哪怕在价格上，公寓的优势也不大，所以如果你有资格买住宅的话为什么要买公寓呢？

2、  如果从自住角度来看，公寓的水电一般比住宅水电贵，长期生活成本大；另外，公寓可商可住，居住环境有不稳定性。

3、  如果从投资的角度来看，如果你是想收租作为回报的，你可以算一算要收多久的租金才能回本。一般来说，投资房产，主要从房价涨然后将房产转手获益，公寓的价格当然也会涨，但涨得可能没有住宅这么多；而且公寓转手，税费高昂（与住宅相比），简单来说就是涨又涨得少，交易成本又高，聪明人自然知道自己要怎样选择。

4、  当然，如果你没有住宅的购房资格了，买公寓应该还是比把钱放在银行强。

Q:想卖掉手上的公寓，但是不清楚公寓交易要哪些税？而且几个中介说法都不一致。

我的公寓出不动产权证时间2017年3月，发票价格210万元，目前想要卖290万元左右，“3·30”之前买的公寓，你看我这种要交税得多少钱啊？

A:公寓出售没有是否满五年的概念的，目前市场价格是290万，之前购买的发票价格是210万。你可以考虑按照210万尝试报税，结果自然是两种，1通过了，2没有通过。

如果通过了，也就是税局认可210万交税，那么税费是多少呢？

个税1.5%，也就是3.15万；增值税5.6%，也就是11.76万；土地增值税，差额的30%-60%不等，由于买入价格发票与本次出售价格一致，故而两次交易差额是0，所以土地增值税是0；契税3%，也就是6.3万；印花税，万分之五，买卖双方都需要；证照费550元。

如果税局核准的价格略高一点点，问题也不是很大，因为土地增值税，虽然看起来税率很高，有一些减免的，双方视情况而定还可以选择不提供当年买入发票，如果不提供当年买入发票，土地增值税就按照全额5%计算。总共需要的税费是个税1.5%，增值税5.6%，土地增值税5%，印花税万分之五两份，契税3%，所以税费是15.2%。

如果报价未通过，双方又觉得税费太高，怎么办？

其实就是知道了税局的价格，建议计算一下，提供发票划算还是不提供发票划算。如果提供发票划算，那就继续交易，如果发现不提供发票更加划算那就选择取消交易，双方取回有关交易凭证。撤销网签合同，过一个月重新网签，按照不提供发票重新交易。

怎样的公寓值得投资？

Q:现在广州到处都是商用公寓住宅房促销，值得投资吗?投资广州市区内呢?还是市郊外值得投资?价格相差1一1.5倍。那么多的公寓房，以后有人租吗?回报率多少？

A:就目前而言，投资公寓应该是从长远来看，应以出租回报为主。因为目前公寓二手转让的税费成本高，交易难度大，所以投资者应该更多地考虑出租回报而非增值潜力。目前广州市区的租赁市场成熟，根据公寓价格以及租金，自己可直接算出租回报即可；

而郊区一般是待发展区域，建议一定是优先选择郊区的最核心成熟的地段或者有产业人口依托的地段。一般而言，如果公寓的实际回报率低于4%-6%，吸引力是不大的。公寓投资一定不要贪便宜，便宜的一定是不好的。对于返租物业，返租回报越是高于市场现状，越要警惕风险。

投资公寓前应考虑什么?

Q:您好，我今年24岁，毕业两年，深圳上班，父母在新塘崇和花园有套住宅，正在还房贷，最近父母想在附近的羊城时尚谷给我买个单身公寓，总价28万，首付14万，由我还贷，每月四千，三年还完免息。请问应该上车吗？

父母付完首付后手头就没有闲钱可能还略有负债，我工资税前一万多还贷压力中等偏上，我在深圳上班，买公寓后也不会自住，应该会出租。经考察羊城时尚谷当前房租约1100每月，网上招租信息很多，似乎不太好出租，但考虑到惠莞深城轨修好后对增城的增益以及想为自己置办一点婚前财产，又难以下决定，请老师指点迷津！

A：谢谢你的提问，根据你的意思，也就是说你父母用他们名义给你买一套公寓是吧？然后，首付只有14万，给了首付后，家里也没钱了，还可能负债。这也能说明其实家里预算不多，只能买公寓对吧？我是这么理解的哈：

第一、如果家里确实有闲钱（几十万到一百万）找不到地方用，放在哪里闲着也是闲着，那么我觉得可以买一套位置好的公寓投资玩玩。如果家里没有闲钱，就请避而远之！而你们家的情况，明显不是钱多闲着没地花！

第二、买公寓，通常都是买来投资，一般买来自住的人只有不婚族，不需要学位，不需要考虑其他因素，只要地段好，配套好，交通方便就可以了，买来自住是完全没问题的。而投资，必须要考虑回报率（一般都是看租金回报率），而根据你所说的，本来你父母买公寓就是给你自住的，然而你在深圳上班，买了又住不了，只能用来出租，结果，你又知道那边根本不好租，那么请问：你买来搞什么？？？？

第三、其实你们这种情况，要么就别买，多攒一点钱再说，要么买就买住宅，而别买公寓了。但是看样子，你们买住宅一没名额，二缺预算，所以我个人建议是先观望吧，别买了！等你从深圳回广州了再说吧！实在不行，你在深圳去买啊，现在深圳都变成社会主义先行示范区了，潜力比广州大。

总而言之，如果是首套房，哪怕你是个无欲无求的单身汉，预算能买到住宅的，哪怕远一些，也尽量不要考虑公寓。

如果是买来投资的，那尽量买靠近地铁的，因为公寓没有学位赋能，在广州最好的拉升机会是交通。

来源 | 广州plus
责编 | 梁栋贤