文/图 羊城派记者 邓伟东 漫画/陈春鸣

个案回放

楼价下跌后悔房子买早了，业主去世正好有借口赖！

李婆婆在广州荔湾区有一处房产，一家人商量好卖掉旧房换新房，于是，委托地产中介公司放盘。很快，就找到买家吴先生了，考虑到李婆婆年纪已大行动不便，于是，老人家就到公证处办理了委托公证，指定女儿李小姐作为该房产的交易代理人，李小姐和吴先生很快便签订《房屋买卖合同》，并如约支付了定金。但合同签订不久，李婆婆突发中风去世了。

由于近期广州二手楼市一直处于低迷状态，吴先生听朋友说，未来房价可能会下跌，一些同路段业主已经纷纷主动让价了，现在买房不太划算。

吴先生后悔房子买早了，得知李婆婆不幸去世，于是打算趁机找借口终止合同不再交易。但李小姐不答应：“业主有委托公证书，继续办理相关过户手续一点障碍都没有。”同时，还指出，如果吴先生不继续履行合同、擅自终止交易就按照合同条款规定，赔偿房价10%。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

两人各执一词，不断争执，李小姐于是找律师帮忙。

律师说法

以业主去世为由，主张终止合同是没有法律依据的

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师指出，在房屋买卖合同履行过程中，出售人不幸死亡，合同能否终止或解除这个问题，我们首先要看出售者继承人的意愿，在继承人不同意协商解除合同的情况下，那就要看适用的法律条文相关规定了。

李婆婆和吴先生是在自愿、平等协商的情况下签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效，买卖双方都应当诚信履约。

虽然。李婆婆在签订合同后不久就不幸去世，但是，一方面，买卖合同并不是人身的依附性合同；再者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形。

此外，在本案中，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止的相关条款，所以，吴先生以李婆婆去世为由，主张终止合同是没有法律依据的。陈瑞莲律师表示，李婆婆和吴先生之间的房屋买卖合同在法律关系上依旧有效。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

其次，关于继承人应否继续履行合同的问题，李婆婆的继承人李小姐和其他继承人并没有表示要放弃继承，根据我国《继承法》第33条的规定，李小姐应当在继承遗产的范围内对被继承人李婆婆的债务承担清偿责任。

陈瑞莲律师指出，此规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下义务。也就是说，李小姐可以代替李婆婆继续履行已经签署生效的《房屋买卖合同》。

最后，李婆婆与李小姐之间的委托关系是否仍然有效？陈瑞莲律师表示，根据我国《民法总则》第173条第4款规定的“代理人或者被代理人死亡的委托代理终止。”及第174条规定的委托代理行为有效事由：

（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；

（二）被代理人的继承人予以承认；

（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；

（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。

上述案例显示，继续履行合同有利于李小姐的利益。

所以，陈瑞莲律师建议李小姐，应尽快明确地向吴先生表示承认李婆婆的委托，让委托关系继续有效，同时作出接受继承的意思表示。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

陈瑞莲律师指出，综上所述，李小姐和吴先生之间的买卖合同是合法有效的，应当继续履行，买家想以业主身亡为借口取消交易是行不通的。

来源 | 羊城派
责编 | 梁栋贤