文/图 羊城派记者 邓伟东 实习生/赵晓玲 漫画/陈春鸣

个案回放

无产权部分的装修投资只能泡汤？

去年，为了拓展摄影业务，张先生相中广州芳村一小资、清新的资深文青打卡点，并以公司名义承租了村委会负责人邹先生一套顶层单位和天台用作自己的摄影场地。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

为避免日后产生不必要的纠纷，张先生把租赁条款写得很细致。而且与邹先生也建立了比较良好的私人关系，签订合同前，邹先生如实告知其所租物业的产权情况——顶层单位是有产权证的，而天台则没有。

张先生认为，天台的面积比较大，租金也很划算，所以没有过多计较，还是签字把它们承租下来，并对其做了价值不菲的装修。

今年初，该地段被列入旧城范围，张先生的租约要提前解除。但是，张先生与邹先生就天台投入价值不菲的装修赔偿问题发生了争论。邹先生认为，有产权证部分的租赁合同是有效的，没有产权部分则是无效。

张先生不以为然，认为邹先生也应对天台部分的装修成本作出赔偿。但双方反复交涉无果，只好咨询律师意见。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

律师说法

即使合同无效，出租和承租人也应按装饰、装修现值分担损失

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条的规定：

承租人经出租人同意装饰、装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰、装修物（注：如玻璃固定安装于某房产窗门上且难以再拆除利用，玻璃就是附合于房产上），出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰、装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

陈瑞莲律师表示，该司法解释第二款规定：对于附合的装饰、装修物，出租人不同意利用的，应由出租人和承租人按无效合同过错分担现值损失。

因此，要正确理解其含义，还必须了解什么是装饰、装修物现值损失、为什么在房屋租赁合同无效时，应按现值分担损失。

陈瑞莲律师指出，所谓装饰、装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效存在时的尚存实际价值。而确定装饰、装修现值损失不需考虑租赁期的长短，只需考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰、装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。

一般而言，在房屋租赁合同被确认为无效时，承租人对租赁房屋的装饰、装修物已使用了一定的时间，故无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按装饰、装修物折旧后的现存价值进行确定。如果该装饰、装修未经利用、贬损，则应按相当于装饰、装修造价进行计算。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

之所以在房屋租赁合同无效时，出租人和承租人应按装饰、装修现值分担损失，是因为在房屋租赁合同无效的情况下，出租人和承租人关于租赁房屋的约定全部无效，其中包括租赁期限，因此不能按照原约定的租赁期限分摊装饰、装修费用。

同时，在确认房屋租赁合同无效时，承租人可能已实际使用了租赁房屋，因而也不能按照承租人实际投入的装饰、装修费用来确定合同无效时装饰、装修物的价值。

基于上述考量，陈瑞莲律师认为，在房屋租赁合同被确认无效或要撤销时，无论是折价补偿还是分担损失，都应按承租人使用时间折旧后的装饰、装修尚存实际价值确定。

实践中，确定无效房屋租赁合同附合的装饰、装修物现存价值，一般采用鉴定方法。因此，上述司法解释规定：对于构成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，应由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。所以，张先生和业主邹先生都要承担相应的责任。

来源 | 羊城派
责编 | 梁栋贤