文/图 羊城派记者 詹青

“老破小”是市场中很关注的产品，也有很多人讨论，“老破小”究竟能不能买。

有人说不能买，没有居住价值，投资价值也堪忧，买了以后没人要；有人说，钱包话事啊，只要钱包不够鼓，一样有人得买。

其实，有争论便意味着有关注度，所以“老破小”在未来市场的承接力方面，危险系数仍然还不是最高的。

那么，市场中最危险，最有可能没人接手的是什么房子，你知道吗？

答案是：老破大！（注：这里的“老破大”，指的是无学位房加持的普通“老破大”。）

“老破大”：要么买不起，要么看不上

“老破大”是相对于“老破小”而言的老城区的三四十年楼龄的老房子。特别强调的是，学区房不在此中的讨论范畴内。

如果无学区加持，“老破大”可能仅仅剩下位于老城区较为核心的地段价值，而居住体验和“老破小”一样，是不佳的。但是，“老破小”还有一个价格优势，有一个居住过渡、“上车”需求在承接，而“老破大”却要面临这样的尴尬：要么买不起，要么看不上。

钱包不够的，又实在想住老城区的，那干脆买“老破小”好了，以后至少出租转手难度还比较低。而可以买得起的，选择范围更大，大多数不会挑选浑身是毛病的“老破大”。

三大硬伤，让“老破大”面临被淘汰风险

就居住而言，“老破大”面临被淘汰的可能：

1.户型硬伤

“老破大”由于年代久远，不可避免存在户型设计、产品过时的硬伤，有一些尚可以通过翻新装修来克服，有一些硬伤却未必可以克服，从产品本身来看，产品价值大大降低。

2.无电梯

“老破大”针对的购买群体应该是家庭，但是“上有老、下有小”的家庭实在是太需要电梯了，如果没有加装电梯可能、又位于高楼层的“老破大”，那么，这个“无电梯”的问题就真是一个死穴。

3.停车困难

多数“老破大”都有停车困难的问题，还是和上述问题一样，买得起“老破大”的家庭，对居住是有要求的，停车的痛点也更加明显。

换房时代来了，更要买对房子

当然，你可能说，哪里有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。这句话当然也对，只是，并非说“老破大”就肯定没有人买，只是更想提醒购房者的是一件事实，中国已经进入换房时代。

2018年，中国住宅户均达到1.1套，人均建筑面积大概在35-40平方米之间。这其实意味着经过房地产黄金二十年的发展后，中国人居住短缺的时代已经渐渐过去，目前已经开启楼市的下半场：换房时代、改善居住时代慢慢到来。闭着眼睛买房的时代过去了。

改善居住会成为越来越重要的需求，首套房、刚需购房的比例也在逐渐降低，那么无论你购房是为了自住，还是为了投资，你都要想好一个问题，你买的这套房子，以后的人还会不会接手，卖出去还有没有人会要！楼市下半场里，要买对房子很重要。

而“老破大”恰恰在这个问题上非常尴尬。换房的人，大概率上不希望还换到“老破大”，他们会倾向于购买各项综合实力更强、居住舒适度更强的房子。

来源 | 羊城派
责编 | 陈玉霞