文/图 羊城派记者 詹青

每年三四月份都是家有读书郎人士寻找学区房的高峰期，每到这个时候，总有一些争论多次都没有定论的问题又会拿出来讨论一通。据羊城派记者观察，今年，又有一个新的话题“浮头”。那就是，为了一个学位而买一间“老破小”是否值得？

教育学硕士买了学区房“老破小”，大吐苦水……

在广州一个本地论坛，这类话题已“盖起高楼”。有一个家长的贴很有意思，被顶的很高。其内容是这样的：《关于广州学区房的切身感想——“没有经历，你不会懂得”》。帖子里，楼主自曝自己和爱人都是教育学硕士，也算是教育界的“专业人士”，为了孩子读小学，买了“老破小”，从番禺一个大社区搬到这里。

然而，入住后才发现，原来学区房能提供的生活体验和投资价值，并没有原来想象的那么美好。楼主用“学区房的生活是极其卑微”这样的话来形容他的居住体验：人多、嘈杂、发霉味道、灭鼠灭一周……“非常不适应”。

发帖的楼主更认为，学区房的价值其实很有限。

因为“学区房的价值不仅在小学，而且还有对应的初中”。楼主购买的房子在越秀区，小升初是派位的，也就是说，初中是不可确定的。“事实上，很多家长就算有了小学学区房，也根本不考虑让孩子派位，还是要准备补习拓展，到时去拼民校。”所以，学区房并没有原来想象的那么高价值。

三大堪忧，“老破小”未来没人要？

其实，在很多年前便有过类似的争论。“学区房”光环会不会掉落？这个问题确实值得讨论。因为未来学区房，尤其是其低端产品——“老破小”将面临不小的挑战。

第一，近几年，广州一直推行教育资源均衡化与学区化办学，如果按这样的势头推进，未来，传统学区房，尤其是居住体验感不佳的“老破小”，价值是有下降的可能的。

第二，限购了这么多年，大家现在已越来越珍惜手头的“房票”和首次购房资格，更倾向首套房一步到位，如果只有学位价值，而居住价值极差的“老破小”，可能接手的人群会逐渐减少。

第三，从购房承接力看，未来的购房大军是“90后”。据研究，“90后”的消费习惯更倾向于享受型，如果说吃苦耐劳的“70后”、自力更生的“80”后，还能接受在“老破小”中蜗居许多年，而“90后”却是不怎么接受的。

所以，“老破小”在“90后”面前大概不会吃香，未来承接力堪忧。

如何挑选“老破小”中的战斗机

即便如此，难道“老破小”就真的没有价值了呢？也不是，关键是怎么挑！

第一，楼龄不能“太老”。20年左右是极限，过老的房子会有无法贷款、屋内管道老化不好配新、无接盘侠等问题。

第二，要考察出租收益。可能很多人买“老破小”只是为了学位，并不是真的自己住，如果是这样的话，其利益最大化就是出租。羊城派记者在某中介找到三款房源，都是一房一厅的“老破小”，均为一室一厅和上世纪90年代建的房子。

我们发现，无论是40㎡、45㎡还是38㎡，一室一厅的租金都在4000左右。但我们买房的时候是按平方米付款的，放租时，租客只会按一套单位付租金。那么在“租售比=每平米租金/每平米单价”情况下，面积越小的房子，租金回报率越高。毕竟，其学位价值是一样的，租金高，意味着持有价值更高。

第三，具备金融属性的房子要比拆迁更靠谱。也有不少人买“老破小”会抱着一个念头：大不了持有几年，日后要做“拆二代”！说实话，“拆”需要钱，“迁”更需要钱，“建”也是钱！老城区只会慢慢修复，不会大拆大建，拆迁的几率并不大。

所以，买入“老破小”，不如一开始就选择具备金融属性的房子，那就是容易租出去、而且租得不错。转手也不难的产品。购买时，最好考虑上述三个因素，而不仅仅是学位。

来源|羊城派
题图|羊城晚报资料图片
责编|邓伟东