1999年，香港楼市题材电视剧《创世纪》开播。剧中主角许文彪有一句话道出了当时所有香港人的心声：“我不是没有尝试过，我尝试安分守己，拼命干活！挣那么一点点钱！我试过！但是外面那些人，外面那些人！他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高不断地赚大钱！这叫作公平吗？”

更为戏剧的是，该剧著名编剧司徒锦源，当时他已经45岁了，依然没有钱买房。

这部剧开播十几年之后，香港人买房还是那么难，置业难度冠绝全球。

2018年更爆出一则成交信息，香港何文田天铸小区的一个约4平方的车位以600万港元成交，成为全港最贵车位。中环31平方小户型卖到1500万港元，单价接近50万港元/平方。

为此，香港特区政府提出首次置业支持政策：从没买过楼的香港永久性居民，个人月收入不到3.4万港元或家庭月收入不到6.8万港元，就有资格申请首置盘，低价买楼。

天呐！现在只要家庭月收入低于6.8万港元，都得靠政府帮忙才买得了房，可见香港楼价的惨烈程度！

那么香港高房价的历史原因是什么？它过去一两百年又是如何演变成今天这样的呢？

1841-1941：英国人强占香港，港英政府卖地致富

清王朝大门被撞开之前，香港是桃花源，嵌在南方边陲。不大的岛，有人捕鱼，有人种地。

1841年，英国人登陆后，香港瞬间被卷进颠沛流离的命运。

洋人上岛第一件事：卖地。

1841年6月14日，在英国海军上将查理·义律的主持下，香港进行第一次土地拍卖。这次拍卖，推出35幅地块，每幅都是10英镑起拍。最终，卖出34幅，最少的卖20英镑，最高的卖到265英镑。

3272英镑轻松到账，尝到甜头后，港英政府卖地如吸毒，有瘾！

第一批官地拍卖后，洋商上岸掘金，商铺、街区接连涌现，中环、上环、下环逐渐划定。海上升起一座全新的维多利亚城。

香港的地产江湖史，也由此徐徐揭开。

1881年，地产收入大概占到香港财政收入三分之一，比鸦片还多。

1889年，香港第一家房企诞生：香港置地及代理公司。由印度人遮打联手怡和洋行创办，专营地产生意。很长一段时间，置地盘踞一方，到1930年，已成中环最大的地主。此后50年，置地稳坐香港房企老大之位，从未旁落。

也是从这时起，房荒如乌云，罩在香港上空。一百多年，挥散不去。

1945-1982：大陆资金和人口涌入，香港开启城市化进程

1941年太平洋战争爆发，香港被日本占领长达三年时间，百业萧条，人口由战前150万锐减至1945年的50万，楼市也出现下跌。

但1945国共内战，蒋介石败退台湾又使香港迎来了新一轮的人口涌入狂潮，香港人口从1945年50万人一下子膨胀到1950年的200万人。

据统计，这次人口狂潮至少给香港带来了超过5亿美金的资金以及100多万廉价劳工。而1950年爆发的朝鲜战争，使香港再次获得从东南亚流入的1亿美元资金！

朝鲜战争期间香港是战略物资贸易中转站，大量物资从这里源源不断转运至朝鲜战场，使得香港贸易额不断攀升。

依靠大陆的资金和战争贸易，到朝鲜战争结束时，香港已拥有了大量的港口码头、船舶、贸易公司及劳工人才。

自此以后，香港这座城市形成了自我造血能力，工业化进程加快。工业化总是伴随着城市化，而城市化使房地产业逐渐成为香港的经济支柱。

那时候每到周末，很多香港家庭几乎全家出动去参观新楼盘示范单位，俗称“唔买都去看下”。

这种全民买楼的社会大环境，隐隐中预示着香港社会即将迎来史无前例的财富机会，而华人企业家霍英东、李嘉诚、李兆基、郑裕彤等人就是敏锐地捕捉到这个大机遇的人。

1970年代香港华人企业也逐渐作为新参与者跟外资企业竞争，华人家族几乎全部涉足房地产业务，在高地价策略下这些华人家族获利颇丰，逐渐超越当时最大的英资企业。

1982-1997：港英政府最后的狂欢，房价飙升超10倍

1982年9月，刚刚从马岛战争抽身出来的英国首相撒切尔夫人访华，与总设计师邓小平就香港的前途问题展开谈判。为了防止港英政府在回归之前，抢先卖掉香港大部分的优质土地套现走人，中国限制香港回归之前每年出让土地不得多于50公顷。

港英政府也乐意接受，因为当时六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上，这就令港英政府既节约了基建开支，又享受饥渴式卖地的高额回报。虽然卖地总面积限定在50公顷，但是价格并没有被限定，所以虽然地卖得少，但卖地价却越卖越高，政府收入反而大幅增加。

最高峰时，土地收入占当年港英政府总收入的40%，几乎香港的财政支出一半来源于卖地收入。

由于地价的飙升，香港的房价也节节攀升。1987-1997年香港房价快速上涨，10年上涨了10倍，香港人平均把月薪的74%用作供楼，香港房价更是在1997年达到一个历史高峰，单价达14万港元/平方米。

持续狂涨的香港房价，也让以地产为主业的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤等家族积累了惊人的财富。1997年，几大地产家族的财富总和超过440亿美元，相当于当时7个广东省的财政收入。

与此同时，大量的香港市民投身到买房大军中，而市民一旦成为有房阶级，高楼价便会令有房阶级感到富足，相关的财富效应令人产生巨大的购房欲望，整个社会就会形成“有楼万事足，买房必致富”的想法。

1997-2003：“八万五”计划败给了房地产利益集团

1997年7月1日，香港正式回归，董建华就任香港特区政府首任特首。

深刻认识到香港楼市畸形发展带来的危害，董建华一上任就推出“八万五”建屋计划，主要内容包括：“每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；10年内全港七成家庭拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年”。

假如“八万五”计划能够最终得以实施，那么今天的香港楼市必将是另外一番景象。只不过，“八万五计划”在实施之初便遭遇到了罕见的黑天鹅——亚洲金融风暴来了。

金融危机很快便蔓延到房地产市场，香港楼市陷入到急速下跌的通道中。香港楼市自1997年10月起开始出现“跳水式”的量价齐跌。

房价暴跌导致社会财富大量萎缩。从1997-2002年的五年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元，更是部分家庭所持房屋变成“负资产”。

对于居民的伤害尚且如此之重，房价下跌对于将大部分家底押注在香港楼市的“四大家族”会形成怎样的财富损失自不必多言。

虽然楼价暴跌不是“八万五”计划导致，但如果该计划实施，香港楼市像当年一样暴涨的可能就会小很多。于是，利益集团在无力扭转金融危机的情况下，将矛头对准了“八万五”计划。

他们乘势发动各种声势浩大活动抗议董建华的造房计划。很快，“八万五”计划夭折了。

时间流转到20年后的今天，香港房价收入比高达20.9，蝉联全球第一贵。

按照“房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入”来计算，换句话说，差不多香港普通家庭在零存款的情况下，不吃不喝不纳税，需要将近21年的时间，才能在香港买得起一套房。

由于高房价，如今香港有近20万市民租住劏房（类似内地的隔断房）。香港统计处2016年《主题性住户统计调查第60号报告书》统计显示，劏房居住人口达19.99万，占总人口比重约3%，人均居住面积仅5.8平米。

不知道当面对如今的困境时，当年被利益集团鼓动去参加游行的那些香港市民还会不会再想起“八万五”计划。

2003-至今：房产商囤积居奇，香港房价连涨16年

香港楼市能够止跌企稳，得益于2003年香港与内地签署的CEPA（《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》）文件，正是该文件促进了香港与内地的交流，使经济走出通缩阴影，整个社会重现生机。

2008年，全球金融海啸爆发，楼市急冻，但是在内地强大消费能力的支撑下楼市并未再次出现2003年SARS期间的跳水情况，广大的内地市场对香港经济起到了稳定支撑作用。

到2009年初，美国政府出手救市，推出量化宽松政策，引发全球通胀。香港因为采取联系汇率制度同样爆发通胀，楼价也重回升轨，自2009年至今已上升1.63倍，较之2003年低位更升达4倍。

楼价下跌时民怨沸腾，现在回涨了，没房的民众又不乐意了，无论涨跌香港特区政府都备受压力。

香港特区政府为了稳定楼市，平息民怨便开始从需求端干预香港房地产市场，宣布自2010年11月开始征收的特别印花税。俗称“辣招遏制楼价”。

然而辣招效果不佳，因为一旦交易，政府就要收重税，于是大量业主由出售改为出租，同时提高租金，打算与政府长期抗衡。

众多业主纷纷改售为租之后，市面上在卖住宅就更少了，楼价升得更快。

既然二手市场转售为租，导致在售房源减少，那么政府就打算推地供应新盘来应对。可是，每当政府想要征地建公屋或新盘时，总会受到种种阻扰，无法把政策落到实处。

是因为地太少吗？并不是！

根据公开数据显示，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其中房屋用地面积仅占6.9%；其余75.7%为郊野公园、水塘等。一边是高昂的楼价和租金，和几乎遥遥无期的公屋轮候，一边却是大量闲置未予开发的土地。

其中，香港四大开发商恒基地产、新鸿基地产，长江实业、新世界发展仅在新界就坐拥1.045亿平方尺土地（约1000公顷），其中仅恒基地产就拥有4590万平方尺土地储备尚未开发。

“香港不是没有地，我们有很多地，但是这很多地是动不了的，香港总人口很少，但反对声音很大，有很多不同利益集团，所以这也是为何历届政府都没能解决香港楼市症结的原因。”香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授表示。

征地行不通，政府还想到通过填海来解决香港高房价问题。现任特首林郑月娥在《施政报告》中提出 “明日大屿”计划，这主要是一个长达20-30年的大型填海造地计划，分三个阶段发展，终极目标是把新的人工岛、北大屿山和新界西连接起来，填的是港岛西和东大屿山之间的海域，总面积约等于1/4个港岛。

这个听起来似乎很可行的方法，却不仅使特首林郑月娥遭遇口诛笔伐，就连民间代表刘德华也因支持填海而成为众矢之的，“明日大屿”看起来利大于弊，结果却引来万人上街游行，理由则是环保，以及填海可能耗尽政府储备加上解决不了短期房屋问题。

香港市民江先生向记者表示，“政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦，发展农地被认为是输送利益，开发郊野公园破坏环境，拓展新界会被认为漠视丁权，填海造地又被环保借口抵制，平日天天抱怨楼价贵，没土地，每次只要一有新的土地开发计划，第一就是反对！反对！反对！”

为什么每次新的土地开发计划都会被反对？土地供应不增加谁最获利？香港楼宇的“天价”对谁有利？这个答案或许并不难猜。

总策划 | 蒋铮
执行策划 | 王倩
本期主持| 郑宗敏
来源 | 羊城派综合新华社、人民日报、环球网、澎湃新闻、中国基金报、证券时报、南方周末、文汇报、香港经济日报、信报、《香港房地产业百年》等