文/图 羊城派记者 邓伟东 实习生 赵晓玲  

漫画/陈春鸣

个案回放

明知所买房屋未领证，依然签约交易

去年5月底，广州的郭先生与业主乐先生订立房屋买卖合同，成交价为150万元。

双方约定，业主在一个月内将银行贷款所需证件资料准备齐全，交给买家郭先生办理贷款审批的相关手续；审批通过后10个工作日内，买卖双方办理过户手续。

签约时，郭先生如约向乐先生交了5万元定金。

一个月后，由于乐先生一直无法提供所卖房屋的所有权证，导致郭先生无法申办贷款手续，继而不能进一步履行合同。事实上，直今年1月，乐先生仍未取得房屋的所有权证。

与乐先生交涉时，郭先生要求解除房屋买卖合同，退还5万元定金，并按照合同规定，向自己赔付违约金10万元和居间服务费3.3.万元。

但乐先生不认账，他辩解，签约时，双方明明是知道该房屋尚未取得房产证的，根据相关法律规定，未领取房产证书的房屋是不能转让的。因此，他们签的房屋买卖合同应属无效！

业主明明是在“走法律罅”（粤语，钻法律空子），自己所付的8.3万元就这样打了水漂，郭先生当然心有不甘，于是去找律师帮忙。

律师说法

所签合同只涉及管理性强制性规定，因此具有法律效力

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师指出，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。

但上述强制性规定，根据我国相关法例又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

因此，陈瑞莲律师认为，根据上述房屋买卖合同的约定，双方应于2018年6月30日前将银行贷款所需证件资料准备齐全，办理贷款审批手续。而根据相关规定，办理银行贷款审批手续，一定要有房屋所有权证。因此，涉案房屋买卖合同不会因无证而导致合同无效。

由于乐先生无法提供房产证，导致郭某无法按约定时间办理贷款手续，因此，卖方已经构成违约。

后来，在律师的帮助下，郭先生向法院起诉。案件审理后，法院最终判决解除该房屋的买卖合同，判令业主乐先生向买家郭先生返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

为此，陈瑞莲律师表示，买家在签署房屋买卖合同前，应当仔细核查房屋的权属情况，尤其是要卖方出示有效的房屋产权证书，并到政府相关管理部门仔细核查。如果卖方在没有十足把握保证拿到房产证的确切时间，就不要随意签订买卖合同，以防承担相关的赔偿责任。

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来源 | 羊城派
责编 | 詹青