案例分析：

居住在荔湾区的曾女士有两套相连的物业，居住期间将两套物业打通使用。

2018年1月，曾女士打算将两套物业出售，于是在清空房屋后，进行重新间隔和简易装修。同年4月，曾女士通过某中介公司促成与买方林先生签订其中一套的《存量房买卖合同》。双方很顺利地便完成房屋过户手续。

在曾女士收到尾款后，林先生并没有通知中介公司协助收楼，自行约了曾女士验房及办理房屋交接手续。完成收楼后，林先生请装修公司对房屋进行装修，发现厕所墙体渗漏严重。装修公司在物业管理处了解到该房屋曾被打通使用，渗漏墙体正是曾女士对房子重新间隔的墙体。

林先生认为中介公司隐瞒房屋情况，于是找到中介公司要求其作出赔偿。

中介公司表示曾女士放盘时并未告知房屋重新间隔情况，且林先生与曾女士在过户完毕后，并未通知中介公司协助办理房屋交接事宜，中介公司对于房屋墙体渗漏等问题并不知情。

林先生又去找曾女士，要求其对房屋进行维修或承担相应的维修费用，但曾女士认为签合同前，林先生已多次查看该房屋，收楼时也对房屋情况确认并签署《收楼纸》，其已不再承担该房屋的维修责任。经多次协商无果，林先生将曾女士诉诸法院，要求其承担房屋的维修费用。

案例分析

《合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。

第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”

本案中，交易双方自行办理房屋交接，交接时并未发现房屋存在质量问题。房屋在交付之后出现墙体渗漏问题，买房人很难举证证明是买房前存在的问题还是买房后因使用或者装修出现的问题。

二手房一般来说已使用一段时间，难免存在瑕疵，因此交房验房过程十分重要，买房人可主动询问业主，或通过周围邻居、物业公司了解房屋是否有重大维修或质量瑕疵，从而减少交易风险，必要时应请专业人士代为验房。

在房屋交易合同中，也可约定卖方承担一定的质量瑕疵保证责任期间，在交房后入住一段时间内如发生房屋质量问题的，可由卖方承担责任。

来源 | 广州市房地产中介协会
图片 | 陈玉霞
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