文/图 羊城派记者 邓伟东 实习生 赵晓玲

漫画/陈春鸣

个案回放

买了法院查封房，婚期恐怕要延后

相爱多年的小李和女朋友着手买房准备结婚，在中介公司的推荐下，两人相中了一套二手房。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

原业主小王与小李约定房子总价149万元，定金2万元，并且要求小李在半个月内支付30万元首期房款，余款在办理过户手续当日一次性付清。

双方签定合同后，小李如约向小王支付了30万元。

然而，在过户当日办理网签手续时，小李发现该房屋已被查封，无法过户。原来，小王向他人借款100万元，但没按时还清欠款，于是债主向法院申请强制执行，查封了登记在小王名下的房产。

小李心生委屈：自己和女朋友千辛万苦才找到心仪的房子，而且已经支付了定金和首付，如果解除房屋买卖合同，说不定婚期会因此而延后。

小李希望法院支持双方继续交易，于是向法院提交诉状，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，业主要继续履行合同并协助办理过户手续。

法院通过了小李的第一个诉讼要求，承认双方的合同成立且有效，但驳回了小李的其他诉讼请求。小李百思不得其解，前往咨询律师意见。

律师说法

要么过户，要么还款，但都存在一定风险

针对法院的判决，国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师表示：

首先，在被查封的前提下，房屋买卖合同虽然具有法律效力，但不等于可以过户。

无论是签订合同前被查封，还是签订合同后被查封，卖家都不可以向过户。

其次，根据我国物权法的相关规定，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。

因此，目前房子的所有权仍属于原业主小王。

对于小李的案例，陈瑞莲律师表示有两种途径去解决：

途径一，要求业主继续履行合同，业主另行提供担保财产，让法院对此房产解封后，正常交易；

途径二，解除合同，并追回首付款。

但这两种做法均存在一定风险，要视情况而定。

对于第一种做法，陈瑞莲律师为小李提供以下三点建议：

1.对查封执行提出异议。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：

“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

由此可知，满足三个条件（查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错），购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

2.等待房屋解封。查封房子是法院的一种执行措施，具有一定期限。

3.让小李向法院另行提供担保财产，解除查封。

针对法院查封期通常较长的特点以及涉案债主会申请执行房子赔付的可能性，在律师的协助下，小李选择了第二种解决途径，即解除合同、返还首付款，并按照合同约定和相关法律条文规定，要求原业主小王承担违约责任，以避免自己的权益受到进一步的损害。

来源 | 羊城派
责编 | 冯茵