文/图 羊城派记者 陈玉霞（另署名除外）

近日，广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确表示符合条件的广州闲置商用物业可以整体确权“商改租”，以促进租房租赁市场发展。这对商用物业不无利好。

实际上，近年以来，广佛两地的商用项目政策都在逐步放松，详见下图↓

在此带动下，公寓市场开始快速回暖。

公寓成交量同比大增162%

2019上半年，广州商业地产市场整体表现稳中向好。公寓成绩最为瞩目。合富大数据显示，上半年广州一手公寓成交量同比大增162%，成交量达74.6万㎡，明显高于其他两个类型的商用物业，见下表↓

商用商办物业成交量对比

合富研究院认为，放开个人购买，使市场重新活跃起来，政策效应延续，使上半年的成交水平大幅提升。

上半年成交量明显大于新增供应量

从近年公寓市场供求走势来看，不论是合富研究院还是广州克而瑞的统计数据都显示，今年上半年成交量明显大于新增供应量，而2017年及2018年的新增供应量都大于成交量，足见今年需求之活跃，见下图

今年前7个月广州公寓供求对比

从上表中可见，7个月内（7月份为上半月），广州公寓的成交套数都远大于供应套数，在刚过去的6月份，新增供应只有602套，但成交却达2480套；7月上半月，新增供应为325套，但成交已是865套。

从这个角度上说，广州一手公寓呈现的是供不应求状态。

外围成交为主，公寓成交回归个人主导

从广州各大型地产中介的统计数据看，广州公寓成交主要集中在外围区域。

合富大数据显示，花都、南沙、原萝岗及番禺各区上半年成交量均达12万㎡以上，明显高于其他区域。而中心区域则有荔湾、原黄埔及天河区作主要支撑，见下表↓

各区公寓成交对比

与此同时，广州公寓买家也随政策松动而有所转变。

2017年“3·30”政策后，为适应政策变化，开发商转变销售思路，“整售”在2018年成为突围的重要途径。

2018年末至今，公寓市场迎来政策松绑，个人购买重新成为市场绝对主流，散卖量大幅增多。在此消彼长的情况下，2019年上半年仅录得三例单宗超4000㎡的大手交易，且仅有一例为整栋交易。

广州公寓市场成交向好，令原本高企的库存也在不断回落。广州克而瑞数据显示，截至6月底，广州一手公寓存量达131.5万㎡，若按照过去12个月的消化速度计算，去化周期也回落至12.1个月，成功降至正常水平。

公寓产权到期后，可依法办理续期手续

眼看着身边越来越朋友入手公寓，现居天河区的廖女士也跃跃欲试，想买一套公寓做长线收益。不过，她也担心公寓只有40年产权，一旦到期，这公寓还是自己的吗？

对于廖女士的疑问，羊城派记者就此问题咨询了广州政务的工作人员，其回复如下：

不动产由房屋所有权和土地使用权两部分组成：

在我国，房屋所有权属于个人，受物权法保护；而土地使用权期限根据土地性质则由40年、50年或70年之分，到期后可以通过缴纳土地出让金的方式获得续期。如上述截图所述：“经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

广东金桥百信律师事务所房产部王煌律师表示，已有政策明确住宅自动续期，但商业性质的物业就尚未如此表述，恐需补交一定的土地出让金续期。我们目前可以明确的是，房屋建筑物的区分所有权是确定的，即业主所有，土地使用权在到期后业主要申请续期，才能继续拥有物业。

广州克而瑞首席分析师肖文晓也表示，产权属于个人，受物权法保护，40年或70年后到期的是土地使用权。土地使用权到期后，需缴纳一定比例的土地出让金来延长使用期限。由于目前尚未到房屋的集中到期期，故现在也只有原则上的处理意见，具体怎么实操，还得等相关操作细则出台才会明晰。

来源|羊城派
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