穷都不怕，还怕鬼？这说的就是神秘的凶宅市场。

前有香港8.8万人抢公屋凶宅，后有南京别墅凶宅138轮竞拍卖到800万，上个月，广州越秀区某凶宅带学位7折甩卖，上午放盘下午秒成交！

到底什么人在买凶宅？

买凶宅真的能赚钱吗？

凶宅交易都有哪些雷区？

不小心买到凶宅怎么办？

只要你想买二手房，这篇文章都要好好看！

到底什么人在买凶宅？

首先，死过人的房子都算凶宅吗？

当然不是。虽然法律上对凶宅没有准确的定义，但通常认为，高龄安逝、因病去世都不算，只有发生过非自然死亡（凶杀、自杀等）才算凶宅。

明知是凶宅，真的还有人愿意买？

便宜才是硬道理。凶宅转手，基本会以市价5-7折放盘，如果是法院拍卖，更可能低至3折起拍，换做谁都会心动，但不是谁都敢真的买。

根据机构调查，凶宅买家，除了贪便宜的硬核刚需，就是某些不信邪的专业人士。其中以医生护士和警察为主，特别是办案的法医刑警。

比如国内准备翻拍的日剧《卖房子的女人》，女主角就是房产中介，最后成功把人人闻之色变的凶宅，卖给了在附近医院上班的护士。

而在香港，由于凶宅管理高度透明，还诞生了专门的凶宅炒家，号称只要避开关注度太高的谋杀案，基本都有钱赚，出租回报率10%。而且凶宅炒家还会提供一条龙服务，专门安排超度。

投资凶宅真的能赚钱吗？

凶宅炒家通常会先把房子切割成不同房间出租。

一方面，分租可以低价吸引租客，同时保证总的租金回报率不低，另一方面，可以短段时间内把凶宅“洗白”，降低转手难度。

具体流程就是：

低价购入→切割出租→舆论淡忘→高价套现

目前国内租房，通常不会告知是凶宅，而在日本，法律规定即便是出租，也要告知租客是凶宅。

但只规定必须告知第一任租客，于是催生出新型高薪工作——凶宅试睡员！

只要在指定凶宅住够1个月， 为买家证明在凶宅生活没有发生任何异常，就能拿到百万日元的月薪 ，折合成人民币高达6万多！如果1年能试睡3个月，谁还想去上996的班？

清楚套路之后，再来看看凶宅炒家到底能赚多少？

香港“凶宅大王”伍冠流曾经说过，他的投资底线是，跳楼或烧炭自杀的凶宅，市场价7折属于合理，而凶杀或劫杀等非自然死亡的凶宅，因为太凶，价格要打到4-5折才值得买。

而买入的凶宅，通过分租给大学生，年回报率可以去到10%，如果转手，1套可以赚50-200万不等，而且放得越久，越接近市场价，不需要短期内着急转手，适合长线投资。

当然这是香港的情况，目前内地的凶宅市场还没这么暴利。比如开头提到的南京别墅凶宅，起拍价是3折425万，最后太多人抢，800万成交，而且知名度太高，以后套现难。

凶宅交易都有哪些雷区？

据某大型房产中介数据库系统显示，北京、上海和广州等一线城市，目前市面上至少有数千套凶宅。也就是说，不管你接不接受凶宅，只要准备入手二手房，都有可能踩坑。

为了说清楚问题，这里特意举例说明，帮大家划划重点。

广州市民霍女士，购买了荔湾区陈岗路某楼梯楼单位，房屋按市价交易，并一次性付款，但收楼后她才从邻居处得知，该房屋曾经有女租客自杀，一纸诉讼把原业主告上法庭。

一审判决，法院支持霍女士以公序良俗为理由要求退房退款的诉求，原业主需支付相当于房款10%的违约金，但二审判决指出，习俗不能上升为法律义务，撤销了违约金判罚。

按照我国《合同法》的诚实信用原则，出卖人在出售房屋时应如实告知买受人房屋的基本情况。

问题争议在于，在房屋交易中，凶宅到底是不是属于必须披露的内容？不披露是否足以构成欺诈？只有法院认定是欺诈，才能撤销合同并赔偿违约金。

但因为这个问题目前还没有准确答案，所以就算卖家确实没有告知是“凶宅”，律师一般也建议私下调解，各让一步，比如只退房退款，但不赔违约金。

而在这个案例中，我们不难发现这几个雷区：

第一：凶宅未必低价，也可能按市价出售

上述案例就是按市场价放盘，所以买家根本没起过疑心，但事实证明，按价格来判断是否凶宅不靠谱，不排除有卖家故意市价出售，掩人耳目。

第二：可能委托别人卖房，声称“不知情”

上述的凶宅由业主母亲代为打理，事后业主称自己对命案不知情，这种情况还要调取命案的警察笔录查证，为避免麻烦，对委托卖房要留个心眼。

第三：就算合同可撤销，各种税费不能免

一旦交易完成，就算最后法院判定合同撤销，卖家退回房款，但交过的契税、个税和中介费，都要不回来，在上述案例中是买卖双方各承担50%。

幸好上述案例是一次性付款，如果是贷款买房，还会产生提前还贷的成本。

那么，对于普通买家，有什么避雷方法呢？

第一：向周边邻居打听

上述案例就是邻居爆料才真相大白，如果在买房前先打听，可能就能及时刹车。不过邻居也可能担心影响自己的房价故意隐瞒，所以尽量多走访附近街坊。

第二：写清楚合同细则

如果真的担心是凶宅，必须单独就凶宅的定义、违约责任等，列明清楚写进合同，后续如果发生纠纷，就不用担心触及法律盲区，可以直接按合同执行。

第三：查小区过往新闻

通常非自然死亡都会有媒体报道，网上搜索可以事先大致排查小区情况，虽然不可能精确到具体房号，但如果整个小区都没出过新闻，基本可以放心。

第四：小心长期空置房

房子长期空置通常存在不为人知的问题。所以买房前最好了解清楚房东是否自住、不自住的原因，如果出租，打听是否频繁更换租客、租客退租的原因。

万一真的买完才发现是凶宅，必须记住，对于合同撤销，法律规定是自当事人知道撤销事由之日起1年内行使。也就是说，超过1年，想告也没得告了。

而对于卖家来说，为了避免以后买家反悔，以“没有提前告知是凶宅”为由申请合同撤销，已经明确是凶宅了，最好也直接清楚说明，白字黑字写进合同。

来源 | 关爱买房公会
责编 | 詹青