文/图 羊城派记者 邓伟东 漫画/陈春鸣

个案回放：

证上建筑面积比合同上的少了1.81㎡

前年，家住广州老城的朱先生在佛山某楼盘看中了一套商品房，并很快就和房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》及一系列文件，合同约定其所购商品房的建筑面积为92.82㎡。

去年9月份，朱先生收楼时发现，房屋套内面积仅为70.14㎡，比合同约定的70.66㎡少了0.52㎡。按照此前签订定的《商品房面积差异协议书》约定，房地产公司应向朱先生退还多收房款。

今年4月份，发展商通知朱先生去拿房产证，朱先生一看，产权证记载的商品房建筑面积是91.01㎡，比《商品房买卖合同》约定的92.82㎡减少了1.81㎡(即公摊面积也少了)。

朱先生认为房地产开发公司存在违约行为，应当退还差额面积的房款。而房地产开发公司则认为自己不存在违约行为，因为套内面积才是购房者实际使用面积，公摊面积对朱先生的居住并没造成影响。

朱先生说不过发展商一众客服团队，还被人家批得一愣一愣的，心有不甘，唯有找自己相熟的律师咨询意见。

律师说法：

如没另外约定，公摊面积的差额房款也应当退还

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说，本案的争议焦点是，商品房面积差额应如何处理的问题。

首先，双方签订的《商品房买卖合同》以及其他辅合同，是双方真实意思的表现，对双方都有约束力；其次，《商品房面积差异协议书》仅约定了房屋套内面积差额的处理办法，没有约定公摊面积差额的处理办法。

因此，在没有另外约定的情形下，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。

而合同没有约定或者约定不明确的，应按照以下原则处理：

1.面积误差比绝对值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

2.面积误差比绝对值超出３%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

也就是说，房地产开发公司应当向朱先生退还相应房款。即：公摊面积的差额房款也应当退还！

具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。

为此，陈瑞莲律师建议：朱先生应再次与房地产公司进行协商，如协商不成，就要尽快通过法律途径予以解决。 

来源 | 羊城派
责编 | 陈玉霞