文/羊城派记者 詹青、梁栋贤、陈玉霞

开发商进村了。

在越来越多的城中村里，都可以看到开发商活跃的身影。

旧改项目数量和速度为历年罕见

2018年，可谓不折不扣的广州旧改大年。

从以下的数据中可以看得非常清楚：

据广州中原研究发展部监控显示，2016年、2017年广州城市更新年度计划里，全面改造项目分别为14个、17个，而在2018年，项目多达69个。值得注意的是，在2018年，三旧改造明显提速，很多徘徊不前的项目迅速推进。

据不完全统计，2018年，广州共有156个城中村旧改获得新进展(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。

开发商“活下去”的最大机会

城市更新给了广州这座城市巨大的想象力。

而对于以土地为生命线的房企来说，城市更新更是“活下去”的最大机会。某房地产大佬告诉羊城派记者，如果未来10年还想干房地产这一行，那么三旧改造的参与度将是决定成败的关键。

这绝非夸张。举个例子：数据显示，单单海珠区，未来待改造面积便占了全区的三分之一，近三年来的改造更新项目多达109个，涉及旧村、旧厂和一大波旧小区。再来说寸土寸金的天河区，近几年公开供应的土地几乎断档，未来九成土地供应量将来自于三旧改造。

谁是下一个“旧改之王”？

在如火如荼的竞赛场上，活跃着各路开发商的身影。

其中，广州起家的富力地产曾有“旧改之王”之誉，曾有业界人士评论称“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，据羊城派记者统计，接下来，富力参与涉及改造面积保守估计超过700万㎡。

图4：盘活存量土地，将成为开发商获得土地“活下去”的重要途径

旧改“标兵”保利集团同样表现积极，据该集团提供的数据，未来可望释放的改造面积超过1000万㎡，其中不乏市中心靓地；

同样经验丰富的、有深圳“旧改专家”之称的佳兆业也是广州城市更新大军不可忽视的力量；另外还有深圳“旧改王”华润置地，广州旧改大户万科、珠光，香港上市老牌房企新世界地产、新鸿基地产等，都手握关注度、含金量很高的旧改项目(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。

接下来，哪家房企能登上广州“旧改之王”的制高点？又是哪一个旧村能接棒猎德村、林和村的荣光？我们将拭目以待。

下面，我们走进几条关注度较高的城中村。

揭秘吉山村：未来可望对标天河公园板块

天河奥体中心板块，可算是目前天河区规模最大、可望释放出更多住宅用地的板块(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。

目前，这个板块有两个旧村正在改造进行时：一个是保利介入的天河小新塘村；另一个是富力介入的吉山村。

从地理位置上看，吉山村距离珠江新城约30分钟车程、黄埔科学城约15分钟车程。

在环境上也有优势，吉山村围绕天河儿童公园，如果旧改成功，有望对标倚靠天河公园发展起来的，有着华景新城、东方新世界等名盘的天河公园板块。

停车场小哥可望补偿8套房

停车场的小哥告诉羊城派记者，按照目前富力给出的拆迁补偿方案，小哥家里有两栋房屋，大概可获补偿8套房。

小哥说，像他这种情况的并不少， 羊城派记者在现场看到，吉山村和广州其他城中村一样，村屋缺少规划，到处可见“握手楼”（指楼距近），不过村里的管理还算不错。

村里的出租公寓特别多，带电梯和全屋家具、比较新正的两房一厅月租金为1500-1800元，一房一厅800-1000元/月便可租到。

周边楼盘单价奔5万

吉山村和大盘珠江花城就一路之隔，也很靠近牛奶厂板块。

目前，珠江花城一手住宅均价约4.7万元/㎡，牛奶厂板块的楼盘仍有余货在售，华润天合和招商雍华府的一手住宅均价为4.5万-4.8万元/㎡。

吉山村临近天河儿童公园，占地面积超20万㎡，绿地率75.7%，是一个天然的城市“绿肺”。

余荫山房侧，这村边二手房单价4万+

番禺区南村镇罗边村？说起这条村的名字，可能没有多少人知道，不过说起余荫山房，知道的人可能不少，余荫山房是广东四大名园之一，也是广州市内唯一的一个。罗边村村委会就在余荫山房正门对面，两者相隔不到20米(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。

禾秆盖珍珠，综合条件不错

除了大名鼎鼎的余荫山房，这条村内还有不少古建筑，比如说罗边小学旁的培兰书院，是广州市登记保护的文物单位。

罗边村地理位置不错，距离地铁7号线板桥站不到1公里，不过目前道路尚不通畅，绕行的实际步行距离约1.3公里。搭公交车更方便，与南山公园公交站的步行距离700多米，约有10条公交线路，可直达天河、海珠、市桥以及周边多个地铁站。

在番禺区的整体交通规划中，罗边村北邻南大干线，东面靠市新路，交通条件不错。

租金只有周边商品房的1/5

村里公开展示的资料显示，罗边村位于番禺东片区，在册总人口2286人，村民股东有2115个，此次改造总用地面积为46.38公顷——接近半平方公里，即使按照3的容积率来计算，也能建成约140万㎡的房子，体量着实不小。

然而，这样一条资质不错的村子，现状实在太普通，如同被禾秆盖住的珍珠，不曾被外人赏识。这里和广州大多数城中村一样，到处是三四层高的“握手楼”（指楼距很近），临近主干道的房子，首层建有工厂或者商铺，不过基本是小制衣厂、小金属加工厂、废品收购、士多等。羊城晚报记者在现场看到，还有一些村民用自行车沿街收购废品。目前交通条件一般，村周围主要的道路都是双向两车道的小路。

村子西北方不远处是雅居乐·剑桥郡，在地铁7号线开通后，该楼盘的二手楼价明显提升。记者从中原地产等中介公司了解到，该楼盘邻近地铁站或者北向二线望江单位的售价多数在4万元/㎡以上，位置稍差的单位二手价约3.5万元/㎡。放盘的房源不多，约100㎡家具家电齐全的三房单位月租金约5000元，四房单位月租金约6000元。

罗边村内房子的租金则便宜很多，放租房源以单间和两房为主，当地村民介绍，单间月租金约350元，两房月租金约500元，顶多只有雅居乐·剑桥郡的五分之一(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。

全面“整容”还要等几年

如今，罗边村将面临全面“整容”，在深圳、广州等地拥有多个房地产项目的星河地产，已经由95%的村民投票同意拿下这一旧改项目。

改造成果何时能呈现？星河地产方面回复，由于规划还在等待批复当中，目前已公布的规划只是概念性的，很多细节仍待敲定，具体时间节点还不好说。

当地村民则预计“没这么快”。“这里说改造已有十年了，如今算是基本落实，不过，肯定要等回迁房建好一部分，我们有地方住后才能全面拆旧房，所以估计没有两三年应该看不出多少变化。”村民罗叔说。

据了解，当地大多数村民的房子面积普遍有三四百㎡，若是改造回迁，能换成三四套房子。

沥滘村：未来高端海珠湾的重要组成部分

随着2018年12月28日地铁广佛线沥滘站的正式开通，沥滘成为连接广佛的重要站点。未来，随着海珠湾规划的落地实施，沥滘的地位将更加重要。根据规划，未来在这里将崛起全新滨水地标，与广州塔遥相呼应。

一线滨水，建设总量超400万㎡

从公开资料可见，沥滘村北邻海珠湖，南至珠江后航道，东达华南快速路，是广州新城市中轴南端极其重要的滨水区，地理位置优越。其规划用地总面积约151.42万㎡，建设总量约436万㎡，其中复建房总量213.58万㎡，是目前为止海珠区改造面积最大的城中村。

表决率超八成，尚未开始拆迁

2018年5月，《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》的全村表决率才超过80%，这意味着项目改造将进入签约阶段。在这个阶段，沥滘村改造的新任务是，邀请股民参与改造后复建住宅产权性质的表决——选择国有证还是集体证。

在沥滘村一些房屋的外墙上，羊城派记者看到了不少关于复建住宅产权性质的宣传，一位老伯告诉记者，这些宣传单张已经张贴了好几个月，“参加表决人数超过股民总数的2/3，表决的结果才有效(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。”

目前，沥滘村尚未开始拆迁，至于何时开拆，羊城派记者致电参与改造的珠光集团，也未能获得准确回复。

目前，大部分居民仍如常生活，村子里不少制衣等加工作坊还在正常运作。不过，穿街过巷的时候，记者也看到一些破旧房屋大门紧闭，上面贴着“仓库招租”或“有房出租”等单张。

二手楼价约4万元/㎡

沥滘村改造后，将会出现一部分商品住宅，目前具体情况尚不清楚，但可以预计的是，商品住宅的档次不会低。

这不仅与海珠湾规划定位较高有关，而且，在沥滘板块还有一宗越秀地产于2013年拿下的高价地，当时地价达3.5万元/㎡，刷新了当年的地价新高。2018年7月，该地块出了规划方案，将建5栋高层住宅楼，其中包含1栋最高51层的保障房、2栋18层及2栋46层的商品住房，另外还有少量商业面积及公共服务配套。市场人士预测，该项目上市时，其临江高端物业的售价或会达到7万-8万元/㎡甚至更高。

目前越秀地块尚未大规模动工，具体入市时间未定。沥滘村改造后的商品房同样没有上市日期。现阶段，沥滘一带主要是二手房交易。

据了解，该板块内档次较高的二手住宅，如沥滘地铁口旁边的罗马家园，地产经纪介绍其望江单位售价为4.5万-5万元/㎡，非望江单位售价为4万-4.5万元/㎡；稍远一些的珠江御景湾，楼价相对低1000-3000元/㎡(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)。

来源 | 羊城派
责编 | 梁栋贤