我们先来看看截至2018年，广州高价地项目（拍卖地价比周边房价大于75%）

剩余7个高地价项目，正处于政府网站的公示阶段：3个在海珠、3个在荔湾、1个在白云。其中，海珠的三个项目最值得期待，两个南向江景、一个位于老城核心片区。

合富研究院设计咨询中心以政府公布的修建性详细规批后公示为基础，结合阳光家缘等渠道获取的信息，通过专业分析，对其物业类型及产品结构做出如下判断（预测仅供参考，具体信息以发展商最终公布的产品信息为准）：

待入市高地价项目产品概况

复式产品成主流

以复式为主力项目概况

保利-荔湾-广钢新城219地块：平复结合 

产品配比分析：

主力-复式产品户均面积100㎡，户型设计与保利和光晨樾咬合复式类似，但面积段整体有所压缩。

次主力-平层面积段属于板块非景观项目主流区间。

保利-广钢新城224地块：北望广钢中轴，平复结合

产品配比分析：

北望广钢中轴景观的复式产品为区域首例。

北望中轴复式户均面积165㎡，属同性质项目面积主流，复式产品体现更高的性价比。

雅居乐-荔湾华大物流地块：二线望江，复式为主

产品配比分析：

主力产品为“雅居乐创新型复式”，部分高层能北向二线望江。

目前周边暂无望江复式住宅项目供应。

天健-白云地块：东北望白云山，平复结合

产品配比分析：

主力平层面积段属区域市场主流。少量高楼层单位可望白云山，以155㎡以上大平层作为特色户型。

由于限高问题，项目住宅楼高7-17层，其中，南面为7栋7层复式产品，在区域内具有一定的稀缺性，附加值较高。

越秀城建-海珠-南洲路：一线望江，复式为主  

产品配比分析：

该项目复式户均面积127㎡，该产品及面积段在江景项目中较为稀缺，主打追求高性价比客户。

目前该板块暂无望江一手项目供应，复式一线望江项目在广州比较少见。

江景平层如珍宝

平层洋房项目概况

时代-海珠-石岗路地块：一线南向望江，平层洋房

户型配比分析：

项目户型为180-230㎡舒适型望江平层单位，相对于海珠在售的一线江景项目，户型区间有所压缩。

城市别墅可期待

城市别墅项目概况

海珠-中冶-万宝地块：全联排         

产品配比分析：

项目别墅面积约220㎡，共48套，目前该区域无一手别墅物业在售，项目上市将填补市场空白。

住宅地块2.5的容积率，若扣除回迁房，别墅组团容积率仅0.88。通过合理流线设计，可实现安置房与别墅区良好分区。

小结

1.在容积率满足条件下，绝大部分贵价地都首选复式作为主打户型，期望以高性价比产品带动项目价值，化解高地价压力。

2.压面积保单价，商家对去货速度有追求。整体看，各项目在户型面积上均趋克制，主流面积段维持在90-144㎡以内，希望实现快速去货，满足资金回笼要求。

来源|合富研究院
题图|邓伟东
责编|邓伟东