临近年底，很多买家都在问，是不是应该抄底二手？
为此，小编选取了天河最被忽略的价格洼地：东圃板块来进行分析，看看市区开始降价了吗？
东圃板块：二手房降幅10%
天河最值得刚需淘笋货的价格洼地，东圃板块应该算是其中之一了。今年板块降价幅度在10%左右。
照惯例，首先介绍板块的基本情况。
东圃板块范围大，所以先帮大家缩小目标，总之记住，捡便宜只要看东圃镇BRT站两侧和东圃大马路一带的小区，超过这个区域，往西去到骏景花园，往东去到美林湖畔，都贵到飞起。
那么这个区域的楼盘为什么便宜？
小区相对零散，体量不大，部分没有小区园林，楼龄在15年以上；
卡在4号线车陂站和5号线东圃站之间，坐地铁要公交接驳1个站；
有的小区靠近环城高速和中山大道有点吵，有的靠近城中村有点乱。
当然，推荐的理由同样充分：
BRT直达体育中心，5号线直达珠江新城，单程通勤时间在半小时以内；
位于东圃商圈中心，旁边是天河城百货和东圃大马路商业街，配套成熟；
靠近旭景小学，去年全天河18个考入执信的学生中，就有3个来自旭景。
东圃六大盘全PK
在东圃如何购房，不如来看看这六大热门楼盘吧。包括旭景家园、东圃广场、天河广场、雅怡阁、汇友苑和天力居，全部是电梯住宅。
其中旭景家园、东圃广场和天河广场属于旭景小学学区房，直升省一级的东圃中学，最便宜的是天河广场，最低总价280万就能买到95㎡三房，单价还不到3万元/㎡！
天河广场
板块最便宜的电梯学位房 单价不到3万元/㎡
从最便宜的天河广场说起。这个小区1992年拿地，1996年交楼，70年产权，属于旭景小学招生地段，门口就是东圃镇BRT站，但一直都比周边卖得便宜，除了楼龄老之外，主要原因还有：
虽然是住宅小区，但可以注册公司办公，所以小区人员相对混杂
小区共6栋楼，但没有园林，其中4栋紧挨着中山大道，噪音大
小区6栋楼中，最安静的是靠里面的“天德阁”，但价格也明显比靠路边的4栋高，同样是95㎡的三房，前排的“天威阁”卖280万，均价不到3万元/㎡，后面的“天德阁”要卖到320万左右，价格相差去到40万。
但偶尔也有急售业主放盘，中介称，近期就成交了1套“天德阁”低楼层96㎡三房，总价仅285万。
如果按总价算，目前天河广场的两房是获得旭景小学学位的最低门槛，以最便宜的1套68㎡两房为例，虽然小户型单价要3.3万元/㎡，但总价只要228万，首付不到70万，适合年轻夫妻首次置业上车。
据中介经纪介绍，近期板块二手成交惨淡，但如果业主本身着急换房，只要低于市场价15-20万放盘，还是能够卖出，毕竟市场其实不缺刚需购买力。而对买家来说，目前议价空间最高在10万左右。
同样是旭景小学的学区房，位于天河广场对面的东圃广场和旭景家园，规模大，楼龄新，带小区园林，当然单价就要高出1个身位，目前放盘价在3.8万元/㎡左右。
东圃广场
免摇号读省级幼儿园 但地处噪音三角地
接着说说东圃广场，小区就在天河城百货旁，分3期开发，户型面积从43㎡的一房一厅到200多㎡方的复式不等，共20多种户型，其中1-2期建于2000年，为11层高小高层， 3期建于2004年，为16和19层高层，小区绿化率35%，物业管理费0.8元/㎡/月。
这个小区的优势是可以直接入读公立的省一级东圃幼儿园，不用参与摇号。
但硬伤是与中山大道只有30-40米左右的距离，旁边还有环城高速和高速路引道，噪音三角地，24小时货车立体声环绕，不说，如果选对楼栋和望花园的户型，这个问题的影响可以降低。
目前东圃广场总价最低的是78㎡两房，总价288万，也有业主改成小三房。另外，82㎡的三房，总价310万，如果是2楼单位，还带1个50㎡的大平台。这类户型都位于1期，相对不吵，但部分房间开窗还是能听到高速噪音。
旭景家园
板块最大盘 小学在小区里 但户型不实用
旭景家园建于2003年，是板块内最大的楼盘，达到2000多户，分成ABCD四个区管理，另外旭景小学就在小区里，所以无论招生地段怎么变动，这个盘的学位肯定跑不了。
目前旭景家园有1套83㎡小三房，10楼，总价320万，同样的户型，有业主放盘340万，这是整个小区最小的三房，但户型设计是厅大房小，最小的房间放不下床，户型设计不太实用。
此外，旭景家园小区内基本只有小便利店和连锁肉菜店，缺乏集中的大型商业配套，要出小区到东圃广场旁的天河城百货消费，停车位也比较紧张，而且因为规模大，从小区里走到中山大道坐BRT，步行大概还需要15分钟。
雅怡阁
密度大户型比较奇葩
建于2000年，分为东塔和西塔，密度高，两梯12户，公摊面积大，而且户型比较奇葩，目前79㎡放盘价280万，单价也要超过3.5万元/㎡。
汇友苑
没有小区管理，有些杂乱
1楼是商铺，生活配套成熟，但没有小区管理，每栋楼单独设门禁，两梯四户，存在注册公司人员混杂的问题，最便宜1套76㎡两房是270万。
天力居
生活氛围浓厚 天力居性价比最高
天力居是富力在广州第一个电梯小区，建于1998年，小区管理好，在3个小区中最近地铁，步行到东圃站15分钟，69㎡两房放盘239万，可改三房。
总结
如果重视优质学位，就在天河广场、东圃广场和旭景家园中选。预算有限选天河广场，喜欢大小区选旭景家园，东圃广场慎买。
如果重视生活配套，就在雅怡阁、汇友苑和天力居中选，但整体来说，天力居只要价格合适，基本可以盲买，三盘中性价比最高。
来源 | 关爱买房公会
责编 | 詹青