最近，有粉丝问了这样一个问题：
广钢的盘现在可以按单合同网签了，首付低了不少，加上近期很多城市有放松房贷利率的迹象，照这样发展下去，明年一季度会不会回调到基准？能不能等到基准水平再网签？
但如果等到明年一季度，他又害怕到时候单合同变双合同。
房贷利率会影响房子总成本，而单双合同则会影响首付门槛、以及后续的资金流动性问题。所以我非常明白这位粉丝的纠结之处。
而且在当前房市下行期中，入市的时机尤其重要，哪能只有一天之隔，也可能是相隔几十万的距离。所以，这其实是一个相当典型的问题。
那么，今天我就替大家分析一下这个问题。
一、房贷利率是否会回到基准
近期有部分一二线城市，房贷利率有所下降，但广州目前的利率水平，尚属稳定。
纵览近期广州各大主流银行房贷利率，只有汇丰银行首套利率降到了上浮5%，四大行的首套房利率依然是上浮10%，其他银行也并没有松动的迹象。
今年汇丰银行的利率波动幅度比较大，4月之前，首套上浮5%，4月份首套一度上浮25%，到了11月，才回到年初的水准。
而且汇丰是外资行，对买家资质要求比较高，这导致汇丰的市场占有率低，影响力可以忽略不计。
相比来说，今年1月广州整体的房贷利率才是最低水平的，当时四大行首套普遍都是上浮5%。但从今年2月开始，四大行就从上浮5%调整到10%，一直到现在为止，四大行的利率水平都比较稳定。
对于最近广州房贷松动的消息、以及对明年房贷利率的预估，房卫士总经理郑大源是这么判断的：
目前广州利率没有变化，汇丰银行是有下调，但汇丰的市场占有率及影响力有限，所以对总体利率水平不构成影响。
虽然四大行的利率虽然是首套上浮10%，但实际上，这个利率很难放款，为了加快速度，部分人通过提高利率的方法达到了快速放款的目的。所以实际利率还是有上浮的。
明年的话还是要看国家的政策导向，2019年的市场比较复杂。任何一个政策不可能永久性地延续，比如2013年和2016市场都一度非常旺盛，不排除2019年也有可能。
2016年受到去库存的影响，政策放松，利率下调；到2017年，又开始了加紧，上调利率，限购限售，现在又陷入了低迷。但刚性的需求不可能因为政策的调控而被压制住，所以不排除2019年有一个行情。但目前的政府对调控的决心又非常大，如果交易量上升，政府也有可能进一步的出台更多的调控政策。这样的话就可以进一步打压交易量。
比如说目前部分城市的利率下调就是一个苗头。这就说明有这样一个趋势。
按广州主流房贷利率来看，至少要下调10%才能回到基准，这样大的波动，估计近期是很难实现的。
而且看近一年来的走势，广州的房贷利率总体曲线是在上升的。如果真的回到了基准，那就说明调控政策是大松动了。
但不好意思，暂时还没有看到调控有放松的迹象。
二、广州明年会恢复双合同？
双合同长期压抑住刚需族的购房需求。
现在从双变单，网签加快，成交量增加，都反映了市场真实的水平和需求，是正常而不是失常。
地产经济学家邓浩志曾表示，广州颁布新政，调整原有限价政策，正式实施后会对市场多方面产生影响。 住宅成交均价肯定大幅跳升；网上签约量也将大增。限价取消政策可以让统计数据回归真实，更加透明地反映实际市场数据。另外，双合同取消对于购房的首付也大幅降低，对刚需购房一族来说是好消息，实际成交量也会跟着有一定程度的放大。
实际房价仍然基本保持稳定，利好不会对房价有太多推动作用。自三季度以来，广州楼价就有轻微下行压力，不少项目选择了降价促销，所以今年金九银十成交量有明显的回升，在以价换量效果不错的鼓舞下，预计今年年底仍有不少项目有降价促销可能，因为年底是房企需要大量回笼资金的时刻，所以广州房价不会因为这次的政策利好而被推高，市场仍然保持总体平稳中有优惠的态势。
在目前的大环境下，广州双合同变单合同，也不能改变楼市下行趋势。
自从广州传出取消限价的消息后，并没有传出哪些楼盘或者板块有大涨价的消息，相反，还有不少楼盘踩着节点推出特价活动。
10月份，广州一手市场网签面积环比下跌29%，网签套数环比下跌30%，仍然未见有回暖。
不过放松限价对一手市场影响还是很大的，相信对11月和12月的成交数据影响更大，我们到时候再分析。
相比来说，二手市场则十分惨烈，成交量下跌，周期延长，价格下降。
自今年6月以来，广州二手成交量呈现不断下滑的趋势。买家观望情绪并未减缓，超7成盘源有让利出售的现象。
如果说二手房更能反映市场真实情况的话，现在不少人都急着脱身退市了，但却找不到接盘侠，因为大家都害怕房价还会继续跌，这多少反映了现在形势险峻。
如果广州真的恢复成双合同，那就说明广州的房价有大幅上涨。
那么明年一季度广州的房价会出现失常的大涨吗？现在看来可能性比较小。
经济状况暂时未见好转，总体调控方向未见放松，支撑房价上涨的动力不大。
在广州链家研究院院长周峰看来：
到明年的第一季度，成交量可能还会是低谷，但是五月份之后，会慢慢往高走，乐观的话，有可能在年底会回到一万套的交易量。成交价格还要看成交量的配合，到底会不会在明年又迎来上涨呢 ？大家拭目以待。
来源 | 广州plus
责编 | 梁栋贤