番禺的洛溪-南浦板块，被认为是紧临市区的番禺洼地。

北面与海珠只隔着洛溪大桥，西面临荔湾，与广州市区仅一江之隔，从距离来看，去哪里都不算远，而且早在2006年就通了地铁，目前岛内有2号线洛溪站和南浦站，3号线厦滘站，可以直达广州火车站、广州南站和白云国际机场。

地段好，带江景，但拿着一手好牌的洛溪-南浦板块，为什么存在感不强？

这主要和岛内生活配套“鸡肋”有关。

目前洛溪-南浦板块缺乏大型商业圈，教育资源也相对普通，而且现有小区属于早期开发，楼龄高的去到20年，因此房价一直涨得比番禺其他板块慢，目前单价2字头就能买到电梯房。

1分钱1分货，如果预算有限，想住得离市区近，但又受不了“老破小”，洛溪-南浦板块应该算是高性价比的选择。

而且关于配套的问题，只要选择大型社区，还是能基本解决。

因此，本期挑选了3个符合条件的楼盘：丽江花园、锦绣半岛和广州碧桂园，了解近期降价情况，同时帮大家进行对比。

低于市价20%跌65万？三房买家可捡漏

首先说说买家最关心的问题：到底降没降价？

答案是：跟年初相比，真降了！

降价最明显的是丽江花园。中介经纪透露，此前有房源放盘375万，近期降到310万，还是没卖掉，降幅达到65万。

相比而言，锦绣半岛和广州碧桂园降得有点“佛系”。

3个小区的中介经纪都提到，目前降价的主要是三四房，如果是适合刚需上车的小两房，今年价格反而涨了。

以丽江花园为例，最小的66㎡两房，目前总价约175-180万，而去年150万可以随便挑。

不过，比房价更凉的是成交。上个月，整个板块，所有中介门店加起来，二手成交都不到10套，放盘半年卖不出去的房源不在少数。

但总的来说，如果买家想在这3个小区买房。

目前最低门槛是丽江花园，两房170万，三房230万，都已加装电梯，还有议价空间。

具体到3个小区的优缺点，分别适合哪种类型的买家，接下来继续看。

预算低，看重生活氛围，选丽江花园

丽江花园是整个板块最大的小区，达2万户，小区里可以坐公车接驳2号线南浦站，3号线夏滘站，如果步行，走到2号线南浦站大概需要15分钟。

整个小区分成13个组团开发，单价从2.5万-4万元/㎡不等。

整个丽江花园，最便宜的是楼龄最老的丽字楼，因为靠近小区大门和公交车站，配套成熟的商业街，生活氛围浓厚，自从加装电梯后，房价涨得厉害，是今年唯一不跌反涨的组团。目前170万左右可买两房，230万左右可买三房，最大的问题是没有厅出阳台，平时住户晾衣服基本要拿到顶楼。

性价比更高的是华林居，低密度，靠人工湖，常有低于市场价房源放盘，如果刚需考虑抄底自住，可以重点关注，但降价的多是超过100㎡的单位，单价可以低至2.6万元/㎡。

刚改型交投热的是靠江的左岸组团，但110㎡只做了两房，而且均价去到3.5万-4万元/㎡，门槛不低。

需要注意的问题是，丽江花园人车不分流，车位紧张，因为停车费非常低，1个月只要180元，停24小时才6块，目前小区内车位非常紧张。今年小区计划对外来车辆提高收费标准，而且之前小区里有常年不动的僵尸车，今年都已经清走了，接下来“停车难”的问题可能得到改善。

另外，丽江花园对口的是丽江小学，就在小区里，小孩上学方便，不需要接送，对口的公立初中是洛浦中学，但两所学校的学位都非常普通，目前部分急售的业主，就是为了小孩升学而换房，着急腾名额。

楼龄新，看重小区环境，选锦绣半岛

锦绣半岛位于洛溪南浦岛西面，江景盘，和荔湾芳村、佛山桂城对望，坐船可以去到黄沙，但由于在整个板块来说，地段偏，因此虽然环境好、楼龄新，但卖不起价。

两年前，锦绣半岛南区一手江景房带装修仅1.3万元/㎡，但同属于洛溪板块的丽江花园均价已经去到2万元/㎡。

锦绣半岛分3个区，每个区独立管理，最早开发的西区建于2009年，东区建于2011年，南区又叫金月湾，建于2013年。每个区有20栋约3000户，主要是两梯四户，两梯六户，密度不高。

其中，东区和南区都有成熟的商业街，基本可以解决日常生活所需，小区配套的公交总站位于东区，距离最近地铁站是南浦站，4公里，公车接驳3个站。相对来说，没有商业配套也没有交通优势的西区，在锦绣半岛内部卖得最便宜。

但锦绣半岛有个历史遗留问题。以前广州不限购，开发商为了规避“70/90”政策（90㎡以下的户型必须占到整个项目70%以上），把大户型都切割成2个房产证，所以目前锦绣半岛的“双证”单位，需要2个购房名额，“双证”单位通常便宜2000元/㎡左右。

目前整个锦绣半岛，两房最低240万元，三房最低280万元起步。中介表示，近半年，锦绣半岛都没有成交“双证”单位，因为要2个名额，买家通常不会考虑。

近地铁，看重学位，选广州碧桂园

在这3个小区里，广州碧桂园的交通最方便，小区大门出来就是2号线南浦站C出口，如果想接驳3号线，可以坐公交专线4、专线3去到厦滘站。

小区占地800亩，总户数约5000户，1999年开盘，楼龄老，而且全部是6-7层高的小高层，楼梯楼，分2期开发。

1期的户型是68㎡两房，97、103、117㎡三房，均价2.9万-3万元/㎡，另外，还有140、160㎡顶层复式，均价2.8万元/㎡。

2期是80㎡两房，106㎡三房，均价3万-3.2万元/㎡，190多㎡底层复式，带大花园，写进房产证，均价要去到3.7万-3.8万元/㎡。

目前放盘有1套1期68㎡两房，户型实用，但装修比较差，楼梯2楼，靠马路，业主放200万，是目前整个小区的最低门槛。

小区可以读公立的番禺区实验小学，还可以读华南碧桂园配套的幼儿园和小学，校车接送，另外也和锦绣半岛共享私立的恒润实验学校学位，但学费要去到5-6万元/年。

广州碧桂园虽然旧，不算便宜，但还是成交旺，最重要的原因就是教育配套。

总结

考虑性价比的选丽江花园，考虑舒适性的选锦绣半岛，考虑学位问题的选广州碧桂园。

最后再提个醒，对比历史数据发现，虽然3个小区对比年初价格都有所回落，但丽江花园和广州碧桂园现在的价格，如果和去年7月份相比，还是涨了15%左右，只有锦绣半岛，长期持平。

来源 | 关爱买房公会
题图 | 羊城晚报资料图
责编 | 詹青