文/羊城派记者 梁栋贤

10月，4宗位于南沙区灵山岛尖的商住商服用地被挂出，用地总面积达18.3万㎡，总起拍价为33亿元。

2018年，灵山岛片区供地量相对较大，10月之前已推出4宗合计17.2万㎡商住商服用地，分布由越秀、南沙城投、投元置业夺得。

随着越来越多优质企业拿地开发，预计未来2-3年内灵山岛建设发展将会进入“快车道”。

实际上，除了推地多以外，灵山岛及其所属的明珠湾板块近期“来势汹汹”，明珠湾预计将引入20万人口 ，未来房地产需求巨大。

下面我们分别看看即将推出的这几块地的现状。

2018NJY-9地块：未来有部分噪声影响

该地块整体位于本次出让地块的北侧，东端临近主干道凤凰大道，并以绿地相隔。

总占地面积为4.5万㎡，需配建占地0.5万㎡的幼儿园，实际可用于建设住宅的部分占地面积为3.5万㎡。地块有严格的设计和高度限制，设计风格需符合灵山岛高端定位，限高在60-100米之间。

此外地块需配建10350㎡人才公寓供政府回购，扣除配建面积后，实际起拍楼面价为11683元/㎡。

地块设有最高限价，到达最高限价时，楼面价为16941元/㎡。

包括2018NJY-9在内，本次出让的3宗用地现状均为滩涂，未来开发商在获取用地后需要对地基进行处理，主要包括场地填筑及淤泥层加固处理等，地块平坦周边无明显遮挡视野开阔。

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根据红线图规划，2018NJY-9地块内部西南侧用于建设幼儿园及公园绿地，居住部分集中在东北侧。

2018NJY-9地块东侧临近凤凰大桥，根据规划显示未来楼栋与大桥之间将保留公园绿地作为间隔。

地块南侧与同期挂牌的2018NJY-10地块隔路相对，西侧为在建的九年一贯制学校，预计明年9月开学；北侧现状同样为储备用地，根据规划显示未来作为居住用地建设的可能性亦较高，因此可预见未来地块所在区域将形成大型居住区。

相比起同期挂牌的另外2宗地，2018NJY-9缺乏临河优势，在景观条件上略有欠缺，且东侧距离桥梁较近，未来部分楼栋、单位将受到一定噪音影响。

2018NJY-10地块：纯宅地且面积小

该地块为本次出让唯一的纯宅地，总占地面积为3.2万㎡，为本次出让中面积相对较小的地块。

该地块整体位于2018NJY-9的正南方；靠近横沥水道，未来南向部分单位具备河岸景观，居住环境优越。根据官方规划红线图，未来地块中部需保留东西走向河道以及南北走向通道。

另一方面，由于地块南侧临近横沥水道，因此限高相对严格；南侧临河一排限高40米，二排及其他限高40-60米。

此外，2018NJY-10地块需配建9000㎡人才公寓。扣除配建面积后实际起拍价为11549元/㎡。

该地块设有最高限价，到达限价时楼面价将达到16746元/㎡。

该地块整体呈正方形，地势平整目前内部有高压线网布局，从官方规划文件来看，没要求保留高压线网，预计未来将对线路进行调整。

2018NJY-10地块西侧为2018NJY-11地块，南侧临近横沥水道，东侧临近凤凰大桥。除具有河景资源外，整体区位情况与北侧2018NJY-9地块相似。

2018NJY-11地块：体量最大，含商服公交用地

2018NJY-11地块在本次出让中占地面积最大，达6.1万㎡。涵盖商住商服用地（5.7万㎡）以及公交站场用地（0.4万㎡），并要求于西侧的地块C1-1中配建商业且不低于15%的计容；

地块整体限高40-60米，此外需要配建12150㎡人才公寓。扣除政府回购及公交站场面积后，其实际起拍楼面价为11329元/㎡，该地块设有最高限价，到达最高限价时地块楼面价为16427元/㎡。

2018NJY-11地块整体位于本次集中出让的南端，分为东、西两幅用地，中间被水道相隔；与2018NJY-10区位条件地块相似，其南侧临近蕉门河水道，部分南向单位可远眺河景，具备发展中高端住宅项目的条件。

2018NJY-11地块南侧临近横沥水道，北侧为九年一贯制学校（在建）西侧为储备用地，西北侧为安置房项目，同时为南沙5路公交的总站。

2018NJY-12地块：未来将建低密度临河小区

继本月11日连挂3宗用地后，10月25日灵山岛尖再次挂出一宗商住商服用地，总占地面积为45093㎡。该地块分为南北两部分，北部用地为商服、文化、通讯用地，南部为商住商服用地，整体限高30米，容积率为1.5-2.0，未来将建成低密度临河小区。

针对该地块，未来政府将回购15300 ㎡计容作为人才公寓，扣除回购部分后，楼面价为8959元/㎡。从区位条件上看，2018NJY-12地块位于本月初集中挂牌3宗地块的西北侧；从配套情况来看，其自带商业配建面积大，预计未来生活配套能实现自给自足。

2018NJY-12地块东侧整体为河流，南侧为在建九年一贯制小学，西侧为已投入使用的安置房。居住部分地块西侧紧邻目前已开通的南沙5路公交车总站。

板块尚待开放，求回报还需守候

根据广州中原研究发展部实地调研发现，灵山岛尖整体配套仍处于基础建设阶段，片区内内尚未形成商业圈，安置房底商出租情况亦不理想，仅有小卖部等低端配套，公交仅1条线路开往蕉门地铁站，预计仍需要一段时间发展。

从长远来看，未来2018NJY-11地块将配建公交总站、商业部分，年初出让的“标杆地”2017NJY-12地块将建设商业中心，预计待本次出让3宗地块项目交付使用时，周边生活条件将大幅改善。

来源 | 羊城派
责编 | 詹青