文/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 刘云

后疫情时代，新的居住需求被唤醒，新的消费结构被建立，房地产主业进入新一轮价值重塑；同时，新经济形势下，“三道红线”新规触发行业洗牌，多元化开源、去杠杆模式如箭在弦，如何守住核心、拓宽边界，成为房地产业下半场的必答题。

3月26日，包括万科、恒大、碧桂园、保利、星河湾、越秀地产、雅居乐、奥园、富力、时代等在内的数十家实力房企齐聚广州，在由广东省地产商会联合网易主办的2021年中国房地产全行业领袖新年峰会会场坐而论道。地产大佬们普遍认为，在调控下，房地产将朝着更加平稳健康的方向前行，楼市下半场，城市更新将会是企业的机会，也是它们的主战场之一。

论调控
调控频现为长远计 三条红线让行业更健康

房地产发展至今已经历众多调控，关于房企融资的“三道红线”成为房企头上的“紧箍咒”。目前针对经营贷流入楼市、个人房贷业务审查全面收紧等规定，无一不在考验着房企的资金实力，这样的调控将对房企、对房地产后市带来哪些影响？

星河湾集团董事长黄文仔表示，从去年的疫情到“三道红线”新规的出台，给房企提出了新的课题，房企如何前行，是坚守还是转型求变，需要企业在战略上布好局、在关键处落好子。他认为，新调控下，平稳、健康发展仍将是房地产市场的主基调。

时代中国董事局主席岑钊雄坦言，并不会特别担心该政策对于整个行业带来巨大的影响，相反，现在看到几个趋势：一是现在整个行业杠杆在“三道红线”新规下正慢慢回调；二是整个行业的毛利润在下降；三是行业在精细化管理方面越来越好。他认为，这样的调控可以让房企管理更加精细化，有利于企业长远发展。

世联地产首席分析师黎振伟表示，“三道红线”是国家对行业很重要的信号，房地产在过去的发展逻辑就是高负债、高周转、高风险，但这样无法支撑企业今后的高质量发展，故调控后房企需要转变发展方式，包括如何创新和转型。

每一次的调控对房企或城市而言，或有危或有机。中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任、研究员张明表示，房地产市场最好的时候已经过去，调控政策使得中国房地产业面临两个分化的格局，即前景看好的一二线核心城市和相对危险的三四线城市；同时，开发商内部还将分化，未来5到10年房地产行业的集中度将显著上升，未来房地产的重心也会从增量到存量。

论机会
城市更新是风口 机遇和难度并存

“十四五”规划和2035年远景目标纲要已正式对外发布，从国家层面探讨了租赁、城市更新、养老地产等方面的发展前景。就房地产市场而言，当市场从增量发展转向存量发展，城市更新便成为房地产市场的一个新风口，一个机遇和难度并存的风口。

合景泰富城市更新集团副总裁覃朗、广东奥园城市更新集团总经理朱敏都认为，新一轮的城市更新，已不是传统的大拆大建，而是更注重城市功能活化以及区域协调发展。“城市更新除了盘活土地，也要拉动区域和行业发展，带动产业转型升级。”朱敏表示。覃朗认为，现在的城市更新具有更多样性、更高专业性的特点，更新进程正在全面提速，包括各种政策、文件出台，效率越来越高。

新一轮的城市更新，能让房企获得适量的发展用地，成为房企持续发展的基础。雅居乐控股公司副总裁、地产集团董事长刘同朋表示，2020年6月，雅居乐正式成立了城市更新集团，至2020年12月31日，已锁定预计建筑面积超1150万平方米。富力地产公开数据显示，该公司在旧村及城市更新地区可取得的土地储备可售面积超过4000万平方米。

但对很多房企来说，城市更新并非易事。华标集团副总裁蔡泽豪表示，城市更新的拿地方式多样，但投入和产出周期长，这是对企业的考验，特别是对于体量较大或拆迁难度大的项目，对房企的挑战更大。因此，房企在选择城市更新项目时，需考虑企业自身的优势和过往的经验。

广东保利发展有限公司城市更新事业部总经理梁励园认为，城市更新的优势在于多样化，只有坚持多样化，才能提出不同的解决方案，为企业创造更大的价值空间，但恰恰城市更新的难度也在于多样化，因为它的经验不能复制，复制的只是思考的方法和路径。

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来源 | 羊城晚报·羊城派
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