很多人想不通，都是一线城市，为什么深圳楼市这么热，广州始终不温不火。

最近看到贝壳研究院的一张图，我终于明白了。

广州和深圳楼市，最大的差距不在城市发展的基本面，而在于需求端。深圳是全国人民都在买，而广州，更多是广东人的置业目的地。

贝壳统计了大湾区五个重点城市的购房客户来源，区别非常明显。深圳、东莞是一类，广东购房者占比不到三成；广州、佛山则接近六成。珠海介于两者之间。

对深圳、东莞而言，来自湖南、江西、湖北、河南这四个省份的购房客的总占比居然超过四成——比省内客户还要多。

外地客源，对城市了解少，容易跟风炒作概念。本土客户，熟悉地情，淡定得多。外地客源，急于落地生根，容易恐慌踩踏。本土客户，很多是置换需求，不紧不慢。这就在根本上决定了： 深圳的持续躁动和广州的慢牛行情。

所谓的外地客户，并不完全是从外地空降，很多都是外来工作人士。

过去20多年，珠三角一直是中国人口流入的核心区域。2019年，大湾区、长三角、中原三大城市群的总常住人口分别同比增加177.65、178.96和146.82万人，增幅为1.46%、0.79%和0.39%。大湾区，仍然是全中国人口红利最大的地区。这也让大湾区热点城市的房地产，像磁石一样鲸吞全国的资金。

不过，城市之间的差别同样明显。如果把常住人口和户籍人口之间的“落差”作为衡量的指标，可以发现深圳是悬殊最大的。

贝壳研究院统计，2019年深圳常住人口与户籍人口比值达到2.72，成为外来人口购房占比最多的城市。东莞的情况也很相似，甚至常住户籍比超过深圳，达到3.37。

所以，贝壳研究院设计了一个“移民指数”，深圳和东莞高居榜首。广州仅仅排在第10位，还不如郑州、成都、苏州。

移民属性强弱，也决定了楼市心态上的天壤之别。让人感到蛮惊讶的是，佛山的“移民指数”居然高居第三。这显示出了佛山与广州不同，反而与深圳、东莞相似的另一面。

事实上，佛山2019年的常住人口增量高达25.29万，增速甚至比深圳、广州还高。其中，很多“新佛山人”是广州的溢出人口。

数据显示，大湾区五大城市的本地人，基本就只在本地买房，唯独广州人例外。广州人，还爱去佛山买房。在佛山的购房客群中，广州人的占比仅次于佛山本地人，达到5.1%。

广佛同城做到全国最好，名不虚传。佛山的房价，只有广州的一半左右。广州均价大约3万元/平方米，而佛山不超过1.5万元/平方米，在湾区重点城市也属于“洼地”。

尤其是佛山临广片区的地铁盘，更是受到广州人的欢迎，比如当年的千灯湖板块。非常值得注意的是，在佛山买房，地铁房和非地铁房的价值非常悬殊。

这是一份佛山地铁盘和非地铁盘的10年价格对比： 

同样在桂城，中海万锦豪园的涨幅高达287%，而江南名居锦苑只有122%。同样在禅城，星星华园国际涨幅高达180%，而滨海御庭只有100%。这就是为什么，在佛山买房要特别推荐大家选地铁盘的原因。

来源 | 广州楼市情报
责编 | 冯茵