近日，广州公办小学网上报名，已拉开序幕。

下面，笔者想和大家聊聊有关二手房学位占用的问题。

目前，由于市面上，暂无联网系统可以查询，在购买学区房时，只能通过询问中介，业主等原始的方法，得知学位占用情况。

因此，购买学区房踩坑的机率也就变大了。

比如，去年底，广州一中介为了尽快获得中介费，就因隐瞒学位占用问题，直接吃了官司。

那如何避雷呢？

学校名气大、小面积学区房，学位占用情况多

首先，要明白，哪些二手房的学位占用情况比较多。

根据市场情况，越秀热门的原省一级小学学区房，学位被占用的情况较多。小面积的学区房，更需留意。

例如越秀的东风东小学，圈层优质、口碑好，一直都是许多家长的心头好，让自己的孩子挤入就读的名校。

据资深人士表示，以面积70平为限。低于70平的学区房，学位占用风险高。大于70平的学区房，相对占用的风险较低。

因为，购买小面积学区房，相对价格低、压力较小。这部分家长，仅仅只是为了学位，并不自住。

并且，为了着急资金回笼，往往会租出去，或是未等到小孩读完小学，就提前放卖。如果提前挂出房源，在学位占用年限以内，即1-5年级有学生入读。那么，该房源下，学位无法使用，也就出现了占用的情况。

相反，对于户型稍大的住宅的业主来说，除了优质的学位，他们往往还在此自住。待到孩子读完小学，才会挂出房源。相对来说，学位占用情况较少。

这就是，为什么该学区房小面积学位，占用情况较多的原因。

租购同权，统筹入学，或将影响学位使用

另外，越秀放开了租购同权的户籍，非越秀户籍通过租房方式，有机会统筹入学。这就让学位占用情况，更加复杂了。

这里涉及了一个问题：如果满足租购同权，统筹入读越秀的公办小学。那么，租房下的学位，在转卖时，是否有所影响。

政策有一项，提及需该住宅单元没有小孩在越秀区小学登记就读1-5年级。

也就是说，统筹的资格，相当于间接的占用了该住宅下的学位。未来或将出现，更多学位占用的情况。

如何防范于未然？

学位占用防坑：提早准备、多方打探、合同写清

首先，当然是越早购买学区房越好。有条件的话，按照学位占用年限，提前5年准备（5年为越秀规定年限）。

其次，可以与业主商议，带上户口本与房产证，去派出所询问，近5年有无适龄儿童迁入迁出。如果有，那就需要警惕，学位占用的问题了。

再者，还可以去街道办，咨询该房屋是否有过备案情况。如果有，也有学位被占用的风险。因为，一般以租房方式入学的，都需要通过街道办备案，且符合条件才能进行统筹。

当然，最直接的方式，还是查到房屋所处地段的对口学校，查询是否有学生入读。但是，此方法难度较大。

最后，就是签订相关的合同。为了规范中介市场交易环境，2月24日，广州住房和城乡建设局发布关于使用房屋状况说明书的通知。

文件中，有一项就是，需要核实学位占用情况。这也间接的约束了，中介不诚信的交易行为，并规定，2020年5月1日起施行。

因此，如果学位情况无法确定。最好在合同上，附加学位占用的相关条款。对买房者较为有保障。

来源 | 广州房产
责编 | 梁栋贤