专题文/图羊城晚报全媒体记者 梁栋贤
插图、制表/肖莎

受疫情影响，今年4月底“神兽”才开始陆续返校复课，而楼市也迎来了每年的首个购房旺季。

值得一提的是，今年“小升初”政策有变，不但体育、艺术特长生被全面取消，而且热门的民办学校也需要摇号，如果小学对应的初中不好，家长们操心完“幼升小”，还要担心“小升初”。

若想少操心，配套有九年一贯制名校的学区房或是不错的选择，如今不少新兴的九年一贯制学校都由名校管理，变得更有吸引力。

四个学区房上榜全市成交top10

有九年好学位的房子吸引力有多大？从今年4月广州一手住宅成交数据当中或许可看出端倪。

在广州中原地产统计的4月（统计时间为3月26日-4月25日）成交数据当中，广州top10热销一手楼盘全部位于外围区域，其中广州亚运城、万科幸福誉、实地常春藤、保利中海金地·大国璟四个都有不错的小学和中学配套（或在不错的九年一贯制学校地段内），而广州亚运城与万科幸福誉更是榜单中的冠军和季军，显示出学区房的强大吸引力。

九年一贯制学区房价格逆市上扬

新学校的出现，让部分带优质学位的楼盘中止了此前的优惠，价格逆市上扬。

羊城晚报记者观察了三个配套有九年一贯制学校的板块：黄埔知识城南、南沙灵山岛尖、增城凤湖，这三个板块要么今年有新的九年一贯制学校开学，要么有新学校动工，而且配套的学校都不错，在过往学区房销售最集中的3月和4月，这三个板块总体均呈现楼价回升的趋势。

增城凤湖三个楼盘在新学校开工后，楼价稳步回升，4月初的报价比3月初回升了约1000元/平方米，4月底的单价又在此基础上继续上涨500元。

黄埔知识城南不少楼盘的报价也明显回升，多个楼盘比今年年初上涨了1000-2000元/平方米。

南沙灵山岛尖的楼价上扬尤其明显，受板块成熟与学校即将开学等利好推动，多个楼盘的单价均上涨了两三千元。

新兴学区房货量充足丰俭由人

据中地行和中原地产的统计，5月广州一手住宅新盘新货很多，带好学位的房子也有不少，总体选择丰俭由人。

在增城凤湖，总价200万元出头的小三房选择不少，最便宜的特价房150万元就可以“上车”。在黄埔知识城南，250万元左右的总预算，有不少小三房单位可供选择。南沙灵山岛尖的三房单位报价则基本在400万元左右。如果总预算在500万元以上，还可以选择黄埔科学城板块和荔湾广钢新城。

若要兼顾区域发展前景作选择，广州中原地产项目发展部总经理黄韬比较看好黄埔和南沙的两个板块，“这两个板块市政配套设施提升速度快，但自住的话，还要考虑买家的工作地点，每天长途跋涉上下班不值得提倡”。

热点板块睇真D
A 南沙灵山岛尖：新学校有来头楼盘跟风涨价

从去年下半年开始，灵山岛尖就成了南沙区关注度最高的板块。

该板块定位高，集金融、商务、高新技术、居住等功能为一体，未来将迎众多世界500强总部进驻；多家大房企抢滩，推货时间相对集中，也加大了关注度。

此外，该板块内的广州市湾区实验学校（以下简称“湾区实验学校”）将于今年开学，从公布的现场信息来看，该校硬件设施一流，有望为板块内的楼盘加分。

学校概况
72+12个班设置

湾区实验学校占地面积70895.9平方米，总建筑面积73580.84平方米，共设置72个教学班，其中小学每个年级6个班，初中每个年级12个班，按小学45人/班、中学50人/班计，标准学位暂定3420个，并预留12个班的空间可供扩容。

该校预计于今年9月开学，按照广东省义务教育标准化学校标准建设，功能课室齐全，配套有按高标准建设的学术报告厅，综合性体育馆设置有室内恒温恒湿游泳池和篮球场。

该校背靠广州实验教育集团，依托广州市教育研究院，旗下学校包括47中汇景实验学校、广州实验中学等。

楼市现状
多个楼盘售价上涨

在直线距离不到1公里的范围内，有5个楼盘同台竞技，竞争激烈，按常理说楼价难以走高，南沙灵山岛尖却不同，从去年年底至今，各楼盘均走出了一波涨价行情。

今年4月，广州柳岸晓风的报价一下子涨了3000元/平方米，约达3.7万元/平方米，成为板块内最贵的楼盘。

而在此之前，该板块内不少楼盘已经有过一轮涨价。金科·博翠明珠的单价从1月的约3.4万元涨到如今的约3.6万元；同期，灵山岛·金茂湾的单价从约3.5万元涨到约3.6万元。越秀·明珠天悦江湾价格相对稳定，保持在3.3万元/平方米左右。华润置地·瑞府目前尚未开盘。

实际上，这几个楼盘距离虽然近，但是各楼盘的产品还是有一定的差异性，可吸引不同类型的买家。

灵山岛·金茂湾基本是平层单位，户型多样，有目前板块内唯一的两房单位，也有约252平方米的大平层。广州柳岸晓风主推116平方米以上的四房单位。金科·博翠明珠则主推小三房及四房户型，部分单位有江景。越秀·明珠天悦江湾和华润置地·瑞府产品类型丰富，有平层、小复式、叠墅等。

总体来说，由于该板块地价较高，开发商都花了心思用于产品的细节打造，与南沙其他板块相比，该板块各楼盘的产品设计都颇有特色。

温馨提示 
交通配套尚待完善

按照今年公布的招生计划，目前灵山岛尖5个一手楼盘都属于湾区实验学校小学部的招生地段。但从长远来看，该校未必能容纳整个灵山岛尖所有楼盘的业主子女入学。目前，公办小学一般按照就近原则入学，因此距离学校近的楼盘可能更有保障。

从学校正门到各楼盘入口的距离来看，华润置地·瑞府距离学校最近，其次是广州柳岸晓风和金科·博翠明珠，再次是灵山岛·金茂湾和越秀·明珠天悦江湾，而离越秀·明珠天悦江湾南面不远处是江灵路小学。

此外，各楼盘与规划中的地铁15号线灵山岛站的距离都有点远，需要换乘，而且这条地铁线并非直达中心区，尚未正式动工，如果靠坐公交到中心区上班，不太方便。

B 黄埔知识城南：总价200万元出头读二中会元

近几年，黄埔区的广州中新知识城（以下简称“知识城”）成为大家关注的焦点。目前，知识城动工了14个重大项目，广州二中会元学校（以下简称“二中会元”）就是其中之一。

去年年底，黄埔区楼市对部分人群放松限购，知识城南多个楼盘销售业绩不俗，而今年开学的二中会元初中部更为该板块锦上添花。

学校概况
已开学的小学部口碑不错

二中会元由广州市第二中学承办，是九年一贯制公办学校。小学部已于2016年9月开学，24班规模，是“二中系”的第一所小学，开设有不少免费兴趣课，口碑不错。初中部共24班，预计今年6月建成，9月开学。

按照黄埔区今年公布的招生政策，二中会元初中部为对口直升，凤凰湖小学、二中会元小学部、天誉小学、天景小学、天韵小学都是其对口小学，后四所学校还专门标注了“服务地段”，也就是说，如果符合人户一致的要求，即使孩子不是从这些小学毕业，也可能入读。

凤凰湖小学对口的一手楼盘主要有龙湖·双珑原著。二中会元小学部对口的一手楼盘有万科幸福誉一期、二期。天誉小学对口的一手楼盘主要有万科幸福誉三期。由于尚未交楼，保利拾光年暂时还没出现在任何一间小学的入学地段里，不过，销售人员称该楼盘属于天誉小学地段内，具体情况建议买家咨询相应小学。天景小学对口招商·雍景湾和腾飞园中新里。天韵小学则对口时代天韵。

楼市现状
有楼盘单价涨了2000元

今年不少楼盘成交不畅、售价下降，但知识城南的万科幸福誉卖同样的产品，单价却比1月逆市上涨了2000元，约达2.4万元。该盘配套有二中会元，对口直升的优势自然吸引家长型买家；而且由于在售组团距离地铁站和主干道相对较远，售价在同板块内处于中下水平。

与万科幸福誉隔一条小路的时代天韵单价2.6万元起，部分湖景单位单价约3.3万元。隔一条主干道的招商·雍景湾，目前洋房已进入尾货销售阶段，单价约2.5万元，其后将推出别墅类产品，价格还将走高。这两个楼盘户型较大，走的是改善型路线。

距离二中会元较远的保利拾光年，主力产品同样是颇具市场竞争力的小三房和小四房，单价比万科幸福誉低了500元，在同板块内总价最低，200万元出头就能“上车”。

上述楼盘位于地铁14号线知识城支线何棠下站附近，往南一个地铁站——旺村站附近也有不少一手楼盘。不过，目前在售住宅产品的仅有龙湖·双珑原著，主推类别墅产品，单位总价750万元起；即将推出的洋房售价预计在2.2万-2.4万元/平方米之间。

温馨提示
今年的直升范围未必年年适用

目前，知识城南已经交楼的单位不多，因此二中会元基本能接收大多数一手楼盘的地段生，但初中部每个年级仅有8个班，规模不算大，以后未必能满足所有业主孩子的入学需求。

若按照就近入学的原则来看，学校所在的万科幸福誉最有优势，一期、二期又优于三期；其次距离学校相对较近的是时代天韵、腾飞园中新里和保利拾光年，招商·雍景湾距离略远，但都比旺村地铁站附近的楼盘近。

C 增城凤湖：总价不到150万元读九年执信

在过去的广州楼市中，增城凤湖只是一个名不见经传的板块，它虽然位于地铁21号线沿线，却在山田站和钟岗站之间，与两个地铁站都有2公里左右的距离，交通不算方便。

而这一切却在今年3月发生了改变。该板块内的广州市执信中学增城实验学校（以下简称“执信增城学校”）3月正式签约和动工，使该板块的知名度骤然提升，并带来楼价的回升。

学校概况
规模96个班

公开资料显示，执信增城学校选址增城区广汕路三联路段，为公办九年一贯制学校，办学规模为96个教学班，初级中学和小学各48个教学班。

该校为广州执信教育集团成员学校之一，将采用先进的办学理念、配备国内一流的教学设施设备和一流的教师队伍，通过一流的管理，致力建成全国一流并具有国际先进水平的学校，预计2021年9月开学。

楼市现状
单价1.7万元起

目前，执信增城学校旁边有华润置地润悦、保利中海金地·大国璟、实地蔷薇花园和逸翠庄园四个一手楼盘。

保利中海金地·大国璟和华润置地润悦位于广汕路南边，两个楼盘都在马路旁边，中间隔着执信增城学校小学部。实地蔷薇花园和逸翠庄园在马路北边，逸翠庄园在马路旁，其西侧隔一条小马路是执信增城学校初中部，从这条小马路往里走约300米是实地蔷薇花园。

华润置地润悦去年12月开盘，保利中海金地·大国璟去年10月开盘，两个楼盘均货量充足，主推三房和四房，有不少小三房和小四房单位可选，其中保利中海金地·大国璟最小的三房面积仅72平方米。两盘的价格也相差无几，华润置地润悦均价约2.05万元/平方米；保利中海金地·大国璟均价约2.1万元/平方米，4月29日推出少量特价单位，72平方米的小三房总价140多万元，不过限时20小时抢购。

实地蔷薇花园目前首期仅剩余大约30套单位，二期仍处于土地平整阶段；逸翠庄园主推类别墅产品。这两个楼盘货量不多，户型较大。逸翠庄园毛坯单价约2万元，实地蔷薇花园单价为1.9万-2万元，少量特价单位售价1.7万多元/平方米。

温馨提示 
非户籍学童未必能入学

增城楼市不受限购制约，有不少外地户籍买家选择在增城购房。但按照现行教育政策，义务教育阶段的公办学校在招生时，会优先招收学校对应地段内人户一致的户籍生，非户籍生未必能入读热门学校。

此外，虽然各楼盘的销售人员都声称自己楼盘属于学校所在地段范围，但执信增城学校明年才开学，具体招生地段有待教育部门正式公布。

该校为九年一贯制学校，校区分为小学部和初中部两个地块，小学部位于广汕路以南，初中部位于广汕路以北。两地块中间的马路较宽、车速较快，并且需要从架空的地铁线下经过，住在马路南边楼盘的业主子女，入读小学时可不用穿越大马路，待长大一些读初中时再过马路（人行横道不算远），相对安全。

地铁在行经该板块时为架空状态，因此每天大约2/3的运行时间内可能会有噪声，对临街单位或有不小的影响。

另外，该板块不时会推出特价单位，但货量少、优惠时间短，建议有意向的买家给销售人员留下具体联系方式。

(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 记者