文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东
漫画/羊城晚报全媒体记者 陈春鸣

个案回放
“帮你找个员工内部价车位！”

现在买楼的渠道多得很，你的手机分分钟每天都会收到三四个“有超级抵买物业”推介的电话，可谓真假难辨。黄先生此前在花都某大型楼盘买了一套四房单位，负责销售的小李十分尽力，整个过程十分顺利。

去年4月底，小李打电话给他，说楼盘很快就开售车位了，可以帮他“以员工内部价提前认购一个”，但前提是必须一次性付款。

黄先生喜出望外，在花都居住，远离市区，而楼盘周边的生活配套设施又不太完善，以车代步是经常的事，车位是刚需。

于是，他毫不犹豫地答应了，马上把6万元划给小李。对方的动作也很快，第二天就把6万元购车位款、5000元办证费收据交给黄先生。

但是，半年过去了，黄先生一直没收到开发商通知签署买卖合同的通知，小李则一直都以“内部认购流程就是这样”的理由不断推托。

后来，开发商开始公开销售车位了，黄先生还没收到签约通知，于是他直接找开发商理论。怎知开发商却说，小李根本没有在他们那里买过车位，而且小李早已辞职。黄先生拿出此前收到的有加盖开发商收款印章的收据，说：“这是你们的收款凭证，不要抵赖，我一定会追究到底的。”

去年12月中旬，黄先生把开发商告上法庭，要求对方全额退回自己已支付的款项及利息。

庭审结果
离职员工的个人诈骗行为，其所在机构不承担相关民事责任

法院经审理查明：虽然黄先生出具《收据》上加盖的确实是涉案开发商的财务专用章，但是已经辞职的小李收取黄先生车位购买款及办证费的行为，已经被生效的刑事判决书认定为诈骗犯罪，且性质为个人诈骗行为（也即小李的诈骗犯罪与开发商无关）。

法院认为，黄先生和开发商之间就涉案车位不存在买卖合同关系，开发商也未收取黄先生相关款项；同时，小李收取黄先生款项系其个人的诈骗行为。因而黄先生要求开发商返还车位购买款等款项的请求，缺乏事实和法律依据。

关于黄先生提出小李与开发商之间构成“表见代理”的主张，法院认为，按一般交易程序，黄先生如要购买车位，应在开发商办公地点进行交易及将款项支付至开发商账户，但黄先生未能举证证明自己是通过正常交易程序，办理涉案车位的买卖手续，故其主张小李构成“表见代理”的理由并不充分。

最终法院驳回了黄先生的全部诉讼请求。

律师说法
未按正常交易程序办理，无法以“表见代理”为由要求开发商担责

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出：

1.什么叫做“表见代理”？ 以本文案件为例，虽然小李辞职后已不能代表开发商与黄先生签订合同，但如果黄先生有理由相信小李有代理权而与他签订合同，那么所签合同的法律后果就要由开发商来承担。也即是黄先生可以主张小李的行为构成 “表见代理”。

2.但需注意的是，我国法律对“表见代理”的认定规定了十分严格的条件。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定：“合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”

3.上述案例中，黄先生依据加盖了开发商财务专用章的《收据》来主张小李构成“表见代理”，但黄先生在小李并未按照正常交易程序来处理签订合同及支付款项事宜的情况下，仍与其交易，显然存在过失。因此，法院对其主张小李构成“表见代理”不予支持。

李燕玲律师提示广大市民：购买物业属于大宗消费，现实生活中不少房产买卖纠纷都是源于双方未按照正常程序进行而发生。为防“赔了夫人又折兵”，置业时一定要按照正常交易程序进行，不可大意妄为。

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 冯茵