文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东
图/羊城晚报全媒体记者 陈春鸣

个案回放：以房担保去借债，怎知不久就去世

张伟在1996年通过合法途径取得黄埔某村一套房屋。1998年7月，他打算做摄像设备生意，因需要投入大量资金，故向同村“兄弟”郑君借款30万元。

两人还因此打了欠条，并请了村里很有名望的冯杰、冯森做担保。张伟承诺：如果不能按时还钱，就用房屋抵债，并把房屋所有权证交给冯杰和冯森保管。

2000年张伟不幸去世，但借款一直未偿还。冯杰、冯森于是把上述房屋的产权证交给郑君，而郑君则把欠条交给冯杰、冯森保管。

后来，冯杰、冯森和郑君商量，如果张伟的妻子李婷能把钱还上，就把房屋所有权证还给李婷。如果还不上，则房子就归郑君所有。

2000年底，李婷带着10岁的女儿张文艳改嫁。

2007年，郑君把房屋卖给谭智，谭智把房屋推倒重建并居住。

近日，谭智收到法院寄来的文件：李婷和张文艳起诉自己侵占了张伟的房屋，要求自己停止侵权，并拆除新建起的房屋。而起诉的第三人是郑君。

李婷和张文艳认为，自己是张伟的法定继承人，继承权应当受到法律保护，张伟死后，两人可合法继承张伟名下的房屋。

虽然,当年郑君保管了张伟的房产证，但这并不意味房屋就归其所有，因为不动产以登记为生效要件。既然郑君不是房屋的所有权人，他就无权转让房屋。因此，谭智从郑君那里受让房屋并重建居住的行为，是实际侵占了李婷和张文艳对房屋的所有权。

郑君说，该房屋自己早已在本村房产确权登记时变更为自己名下，不存在侵权一说。

自觉是“冤大头”的谭智唯有立即请律师帮忙，期望能保住自己的投资和房产。

律师说法

以房抵债合约行为受保护，不存在侵占问题

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师指出，财产侵权是指侵权人没有合同约定或法定事由侵占、损害他人的合法财产。张伟早年向郑君借款，并约定不能偿还时用房产抵账，这是以房抵债的合约行为，而且是双方当事人的真实意愿表示。

后来张伟去世，借款未能偿还，作为继承人的李婷和张文艳亦未偿还借款，则表示以房抵债条件已经达成，所以，郑君是有权按照借款时的约定，要求实现以房抵债行为。

由于本案所涉标的物为不动产，而不动产权属变更以登记为效力要件，该房屋在村确权登记时已变更至第三人郑君名下，表明郑君是有权占有、使用该房屋的。

后来，郑君将该房产转让给谭智，此举为郑君合法自由处分个人合法所有财产的体现，故谭智从郑君处购得房屋也属合法，此时，李婷和张文艳提出法定继承，则存在理据并不成立等问题。

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来源 | 羊城晚报•羊城派
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