文、图/羊城晚报全媒体记者 邓伟东
漫画/羊城晚报全媒体记者 陈春鸣

个案回放
离婚手续进行时，共有房产已查封，老公竟然擅自卖房

日前，蔡小姐到法院办理与程先生的离婚案，并向法院申请查封两人共有的一套房屋，那是他们婚姻存续期间购买的，登记在程先生一人名下。

在审理过程中，蔡小姐竟然发现程先生和某中介公司带着卢先生看房，蔡小姐立马表态：这套房子是自己与程先生共有，现在两人正在办理离婚手续，房子将来是要分割的，自己绝对不同意程先生卖房子。

去年年底，程先生偷偷与中介公司和买家卢先生签订了《二手房买卖合同》，合同约定，卢先生以350万元购买登记在程先生名下的房屋。蔡小姐知道后非常生气，马上找程先生和卢先生理论。

可是，卢先生表示，房子登记在程先生名下，自己已支付房款，并已搬进去居住，房子迟早是自己的。

程先生则实行“鸵鸟”政策不理不睬，蔡小姐觉得这是无理取闹，于是咨询律师意见。

律师说法
一方未经另一方同意出售房屋，对方可要求追回

北京市盈科（广州）律师事务所的陈瑞莲律师指出，程先生把自己名下的夫妻共有房屋出售给卢先生，卢先生也无法取得房屋的所有权。

首先，涉案房屋是蔡小姐与程先生在婚姻存续期间购买的，虽然只登记在程先生一人名下，但房屋应当认定为夫妻共同财产。

根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有不动产或动产以及对共有不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。”

房屋作为夫妻共同财产，其转让和处分属于家庭重要处理决定，蔡小姐和程先生应当取得一致意见方能实施。

其次，根据蔡小姐的陈述，程先生和卢先生签订《二手房买卖合同》前，蔡小姐本人已经告知买家卢先生，自己与程先生正在办理离婚手续、房子已被法院查封，卢先生仍不顾实际情况，与程先生签订购房合同并支付购房款，这种情况不属于善意购买。

根据《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意而出售夫妻共同共有房产，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

根据上述规定，在一方未经另一方同意而出售夫妻共同共有房屋时，第三人取得该房屋必须同时具备以下三个条件：

1. 善意购买；

2. 支付合理对价；

3. 办理产权登记手续。

显然，卢先生知悉房屋的状态：房屋已被法院查封。由此推断，卢先生不属于善意购买，不能办理过户登记。

所以，卢先生并不满足上述三个条件。更何况，这套房屋是属于程氏夫妇二人的共有财产，离婚后还会对房屋进行析产，卢先生无法取得房屋的完整所有权。

来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 冯茵