文、图/羊城晚报全媒体记者 詹青 

广州楼市近期又传出“抄底论”：疫情后楼价将触底上升。理由是参照2003年，同样受疫情影响，楼价先陷入低谷，然后迅速反转，并迎来一波大增长。回头看看，那一年买房的人刚好踏中了此后17年来广州楼价最低的谷底，疫情拐点与楼价拐点重合。

以似曾相识的2003年那一只“黑天鹅”为参照，今年的广州楼市似乎也正走出相似的轨迹：复工后，一二手住宅成交连续八九周录得上涨，多个楼盘声称“马上涨价”“促销倒计时”，释放出触底反弹的信号。

广州楼价的真相究竟如何？确实已经触底了吗？消费者何时买房更加合适？这些疑问成为近期买家十分关注的热点话题。

追问1：“价格底”到了吗？
表现：增城多盘“面包仅卖面粉价”
答案：已局部出现

近期，广州楼市出现“面包仅卖面粉价”的楼盘，有开发商以接近甚至低于地价的价格推出促销单位以拉动市场。有专家认为，广州楼市经过一年多的高位盘整，价格已调整到位，局部底部已经出现。

“面包仅卖面粉价”的楼盘集中出现在非限购区增城。

最典型的是招商臻园，“19×××元/平方米起”的特价单位就是典型的“面包”卖得比“面粉”便宜，该盘在2017年3月拿地时，实际楼面价达20195元/平方米。

“不赚钱卖楼”的代表还有：碧桂园凤凰城云顶，楼面地价23963元/平方米，目前部分特价单位卖2.4万元/平方米左右；融信天樾府，楼面地价1.57万元/平方米，现售价大约2.2万元/平方米，部分特价单位单价仅“2万元出头”；保利中海金地大国璟，楼面地价12489元/平方米，现售价约1.95万元/平方米，还带装修，算一算，开发商同样没多大赚头……

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，近期“亏血本卖房”的楼盘均出现在增城，是因为增城楼市库存压力大，产品同质化严重，楼盘之间竞争激烈，打价格仗的现象更为突出。另外，开发商比往年更加迫切需要回流资金，才会祭出这样的“打骨折”大招。

这样的楼价是不是“价格底”？专家认为，基本可认定这些已经接近“地板价”，预期这种促销只是短期行为，因为明显是“不赚钱的买卖”。但值得注意的是，除了增城之外，其他区域暂时没有出现类似情况，这是由于各区供求情况不一，导致每个板块“价格底”的表现、出现的时机不同。

追问2：“政策底”到了吗？
表现：虽趋宽松，但“限购、限贷”未变
答案：未到

“价格底”会否进一步扩大范围、形成整体促销效应，还要看一项很重要的影响因素——政策。如今，“政策底”是否已经到来？

从目前的情况来看，尽管楼市调控渐趋宽松，但政策基调并没有变。

今年2月以来，多地集中出台了房地产扶持政策，据中国指数研究院统计，截至3月底，已有超60个省市出台了相关政策，不过，扶持政策仍以购房补贴、人才落户等方式出现，像限购、限贷这样的调控并没有放松。

同时，今年一季度，货币政策持续发力，为经济恢复发展提供了宽松的金融环境。但值得注意的是，针对房地产并没有特别“放水”，与房贷密切相关的5年期以上LPR仍按兵不动，房贷利率下降预期落空，仍保持着房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。

追问3：“成交底”到了吗？
表现：从最低点慢慢恢复，距离“反转”尚早
答案：未到

从数据上看，近期楼市复工后的表现确实不错：3月广州一手住宅成交4391宗，环比上涨487%；总成交面积47.82万平方米，环比上升480%。

成交量以4倍以上速度放大，确实鼓舞了市场信心，但是，这是否意味着广州楼市即将触底反弹？

不是！当前楼市离“反转”尚早。

首先，这是环比数据，参照基数是2月份，2月份楼市成交停滞。事实上，如果对比去年同期，就能发现今年3月还减少了3055套，成交面积减少了30.4万平方米。

其次，要判断楼市“反转”，单以一手住宅数据作为依据会有失偏颇，广州二手房成交一直占据市场份额的50%以上。事实上，今年3月广州二手房成交量跌至近五年来的最低点，中介网签量仅2469宗，而去年同期超过了5000宗。

所以说，当下的广州楼市是渐渐从低点恢复元气，评价为“反转”“小阳春”仍为时尚早。

专家认为
“U形底”呈现 本轮购房窗口期较长

从“价格底”“政策底”“成交底”三个维度来看，当前广州楼市深度筑底特征呈现。

从历史经验来看，楼市底部分为“V形底”与“U形底”，前者触底后会快速反转，后者底部运行时间长、触底后再度回升相对缓和。

有专家认为，眼下广州楼市的筑底行情属于后者，是表现较和缓的“U形”筑底，是更多购房者的入市机会。

广州世联市场部经理崔登科分析认为，刚需购房者现在可以考虑出手，因为这次购房窗口期较长，这意味着购房者选择的空间更大、考虑的时间更加充裕。

广东中原项目部总经理黄韬也持类似观点：“从去年开始，这样的窗口期就已经开启。如果你看好的房子降价10%-15%，建议不要再等，有合适的就出手，毕竟从长远来看，广州房价还是值得看好的。”

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来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 邓伟东