文、图/羊城晚报全媒体记者 詹青

虽然是在网上竞拍，但仍然能闻到浓浓的火药味。

今天（4月2日）上午10点，花都红棉大道地块拉开拍卖帷幕，整整1个半小时的激烈拉锯，经过54轮抢夺，地块由恒大集团夺取，折合楼面地价12406元/㎡。

这是2020年开年后竞争最为激烈的一块土地，七家房企大鳄：世茂、时代、雅居乐、佳兆业、恒大，在这块地上展开了激烈的抢夺。

这是2020年开年后竞争最为激烈的一块土地，竞价次数多达54轮。

这块地有什么魔力？

想来大家都会觉得奇怪，花都的土地，向来不温不火，动不动还常常流拍，这回却一反常态，引来七家巨头大鳄争食，这是怎么一回事？是地块非常稀缺吗？

我们不妨先来看看地块信息：

●地块位置：位于花都迎宾大道以北、红棉大道以东
●用地性质：居住用地和中小学用地
●占地面积：131289㎡，计容总建筑面积177847㎡
●起拍总价：16.36亿元，起拍楼面地价9201元/㎡
●成交价：22.06亿元，折合楼面地价 12406元/㎡

首先，从地理位置上看，这块地块位于花都区秀全街，迎宾大道以北，红棉大道以东，毗邻花都天马河，临近地铁9号线。这是一个什么概念？也就是说，这块地属于花都传统的旧区的边缘。从这一点上看，这块地也不算顶好的地块，充其量只能说是一块性价比不错的地块。

虽然这块土地位于花都旧区边缘，不过，它可辐射花都传统产业居住板块狮岭。这个板块的特点是，居住人口密集，但是一手楼盘开发几乎为空白。目前花都新盘最集中、竞争最激烈的区域为花都湖板块，楼价已经破3万元/㎡。而红棉大道地块周边目前无一手楼在售，二手楼单价多为1.8万-2万元。

开发商是聪明的，该区域由于楼市基础弱，所以房子的置换需求还是不少的，建成后将填补区域空白，这也是地块的一大优势。

其次，从地块规模、起拍的楼面地价等综合条件来看，也相对合理。

2019年6月13日，距离地块3.7公里处的狮岭镇平步大道以北、芙蓉大道以西地块，在由合景以总价156354万元竞得，成交楼面地价12581元/㎡，实际楼面地价约为13447元/㎡；2020年1月9日，中建地产以底价17.57亿元拿下工业大道南三地块一期用地，折合楼面地价约10056元/㎡。

或为获得花都旧改“入场券”

从上述原因来看，这块土地只能说是不差，但是却不能说是非常优秀。“中等生”突然被各大“金主”抢夺，这里面大概率上是有其他原因——这与房企布局花都旧改有关。

根据花都区2019年12月发布的《花都区旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业的指导意见（试行）》通知显示，引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业。

该文件中第七条规定，2016年1月1日后通过政府组织公开出让方式竞得花都区商业（面积50亩以上）或住宅用地，或在2018年9月1日后报名参与政府组织的花都区商业（面积50亩以上）或者住宅用地公开出让活动并报价竞拍，将对应区内一个旧村庄全面改造项目。

也就是说，未来，如果房企要参与花都巨大的旧改市场，必须在土地拍卖市场获得“入场券”。

从近年来花都土拍情况来看，合景泰富、越秀、华润、奥园、保利、阳光城等房企均已各自在花都拿下住宅地块，也就是说这些发展商已提前获得花都旧改的“入场券”。

那么，对于其他房企来说，目前最重要的事情，是要先得其门而入——尽快拍地获得敲门砖，这也是今天花都地块极为火热的原因之一。据一位不愿意透明姓名的地产大集团高层称：从去年开始，很多发展商都开始密切关注花都土地拍卖市场，以期尽早获得花都旧改的“投名状”。

据该企业负责人介绍，花都的旧改开始得比其他区晚些，留给开发商的机会也比其他区相对大一些。

去年，时代中国取得了横潭村旧改项目、富力集团取得了田美村旧改项目，今年，花都还将推进11条旧村更新改造工程，“旧改项目是长期工程，越早进入，可能意味着门槛越低、难度越小，后面进去的估计都是‘硬骨头’不好啃了。”一位开发商坦言。
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来源 | 羊城晚报·羊城派
责编 | 邓伟东