文字整理/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

3月南沙挂出年内首批商住用地，“打头阵”的是两宗来自黄阁板块的“巨无霸”用地（梅山工业区地块、大井村地块），各自占地面积均超过16万m²，两宗地总占地面积33万m²，总计容面积达96万m²，促使南沙成为2020年至今商住地供应第一大区。

作为南沙传统板块，大型用地入市，大面积旧改循序推进将会带来哪些变化和新机遇？广州中原研究发展部进行了实地分析。

今年可招拍挂面积南沙居首，黄阁占总供应量29%

根据有关部门公布的2020年供地计划，若仅计算其中的可挂牌地块，南沙今年累计可供应134.6万m²商住用地，是全市唯一一个供地总量超百万㎡的行政区。

其中，黄阁板块计划年内供应4宗累计35万m²用地，占区域计划供应总量的29%，供地面积仅次于炙手可热的万顷沙板块。

“供地+旧改推进”将加快这一传统片区的更新力度，黄阁板块临近地铁4号线，比金洲板块更靠近市中心区，且具备价格低洼的优势，逐渐被更多买家接受。

2019年至今，南沙各主要板块累计成交1.45万宗单位。去年上半年金洲不少楼盘均以“跑量”的方式出货，加上配套齐全、位于产业核心的优势，去年保持较领先的成交份额。从去年下半年起，金洲多个项目供应放缓，黄阁、灵山岛等板块陆续接棒登场。

与主要承接高端需求的灵山岛不同，黄阁板块2万-2.5万元/m²的主流价格，加上临近地铁站的优势，使其可较易承接金洲板块的外溢需求。

黄阁新地块单价9951元起拍

本次挂牌的大井村2020NJY-2地块总占地面积160626㎡，计容建筑面积675072㎡，总起拍价48.6亿元，起拍楼面价9951元/㎡，采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价70.5亿元，到达最高限价时，楼面价为14429元/㎡。

该地块与大井村旧改项目密切关联，预计以合作房企底价拿地的可能性较高。地块需要配建19万㎡计容面积的回迁安置房，还需要配建幼儿园、肉菜市场、公交总站等。

大井村2020NJY-2地块整体被交通道路分为三大部分；北侧、东侧主要为居住用地，西南侧部分涵盖商服、商住两种用途。

目前，三部分用地现状均为待开发绿地，内部地势平整，视野开阔，平整后即可进入建设施工阶段。

大井村地块北侧靠近目前大井村配套中心、生活区，其余东、西、南侧均为待开发用地。

大井村地块北侧紧贴黄阁生活区，总体而言，生活配套已相对完善，随着近年麒麟广场、万科商业街等新商业体落成，黄阁板块配套档次已明显提高。

交通方面，地块距离地铁4号线黄阁站约2公里，距离最近的公交站（新鸿基市场）300米，借助公交车，目前约10分钟可接驳地铁，预计未来地块配建的公交首末站可加快通往地铁站的效率。

生活配套方面，目前地块往北300米为麒麟广场综合体，往南1公里为万科南方公元商业街，可满足档次较高的生活需求，普通的餐饮、日用品需求可在大井村生活区、新鸿基市场得到满足。

与旧改同步，未来黄阁有望更上一层楼

早在该地块挂牌前，3月9日还挂牌了大井村更新改造招标公告，总改造金额31亿元，涉及面积70万m²，村集体户籍人口约5590人。

从相关旧改公告来看，除常规商住、商服用地更新计划外，大井村旧改拟新配套两所九年一贯制学校以及三所幼儿园；加上目前已有的麒麟广场商业综合体、南沙第二人民医院，黄阁板块配套条件将更上一层楼。

此外，该地块处于庆盛交通枢纽辐射5公里范围内，邻近黄阁汽车城，由于目前庆盛枢纽板块住宅市场供应处于空白状态，未来极有可能承接来自庆盛产业发展而带来的居住需求。地块距离汽车城约2公里，对于吸纳汽车城员工有一定的近水楼台先得月的优势。

周边一手楼价“2万出头”

2017年以来，黄阁板块商住地供应猛增。目前大井村地块周边一手项目林立，包括传统大盘南沙保利城以及一手在售项目方圆合景·南沙水恋、金科集美御峰、万科海上明月，均价2.1万-2.3万元/m²。二手主力楼盘为万科南方公元，均价1.8万-1.9万元/m²。

黄阁镇大井村2020NJY-2地块具备配套成熟、宜居性强等优势，未来可10分钟公交接驳地铁，地铁4号线可直达天河金融城、车陂等商务区，换乘一次即可覆盖珠江新城、天河智慧城、科学城，对市中心区上班族具有较强吸引力。且黄阁板块正处于全面更新阶段，预期未来3-5年板块配套、环境将进一步完善。

但该地块总起拍价已接近49亿元，且配建面积不少、条件复杂，需要复建安置房计容接近20万m²，对房企资金要求较高。此外，对比目前规划利好集中、建设如火如荼的横沥、灵山岛、万顷沙三个板块，黄阁的定位不算高，这可能意味着未来相关资源对这里的投入力度相对较弱。

资料来源：广州中原研究发展部

来源 | 羊城晚报·羊城派
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