案例回放

黄小姐承租刘先生位于天河区某小区的物业已4年，眼看租约将到期，黄小姐本想与刘先生续约，继续承租该物业，但刘先生提出要加租金，双方对于涨租幅度一直未能协商一致，最终黄小姐只能选择另觅房屋，在合同到期前搬离。

黄小姐找到新房子后，按照与陈先生的租赁合同约定：“租赁期满或合同解除，乙方应按照原状和《房屋交接及设备清单》返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电煤气使用等情况进行交验，结清各自应当承担的费用。甲方返还押金、乙方移交房门钥匙后视为房屋腾退完成。”

黄小姐在与刘先生进行交接时，刘先生发现厕所墙面有渗水的情况，要求黄小姐“恢复原状”，对房屋渗漏之处进行修复。

黄小姐认为自己在使用房屋过程中，并未对房屋墙体进行改动，这是房屋老化造成的，不应该由她承担。经过多番协商，刘先生不同意退还两个月的押金。黄小姐咨询法律援助，欲通过司法途径解决。

案例分析

广州市房地产中介协会的律师认为，在该案例中，业主刘先生要求黄小姐对房屋“恢复原状”，认为墙体渗漏是黄小姐使用房屋过程中造成；而黄小姐认为在其使用过程中未对墙体作出改动，渗漏是因正常使用情况下房屋老化造成的，不应承担相关费用。租赁双方各执一词，双方互不退让。

根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。

因此，出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用安全的义务。但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”

另，根据《合同法》的相关规定：承租人在租赁物需要维修时应及时通知出租人在合理期限内维修，避免损失扩大。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

就案例上述情况而言，在黄小姐没有故意损毁租赁物或者对租赁物损坏存有过错的情况下，如黄小姐与刘先生的租赁合同中并未约定维修责任人、属于房屋正常老化的，维修责任应在业主。

如还在租赁期内，黄小姐可以先维修，维修费可要求业主刘先生承担，若协商不成可通过诉讼方式加以解决。

来源 | 广州市房地产中介协会
题图 | 羊城晚报资料图
责编 | 冯茵