文、图/羊城派记者 詹青

2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

明确了因疫情防控不能履行合同属不可抗力，那么，是否在这段时间内，不能履行合同的所有行为都可以按照不可抗力执行呢，这个却未必。

律师分析：是否属“不可抗力”要看“因果关系”

北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强介绍，《民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

虽然目前疫情较为严重，但对不可抗力的适用也应谨慎，不能不加区分全部适用，也不能一刀切。

业内法律人士谢秋也表达了相似的看法。她认为，虽然疫情爆发是“不能预见”，但另外两个不可抗力的必要条件是“不能避免且不可克服”，就未必每个合同都能符合了。

谢秋建议：如果合同中只有不可抗力的通用描述，应该可以先按情势变更来认定，合同各方以公平为原则，就如何进一步履行协商一致。

如果无法协商一致的的，建议由认为已经构成不可抗力的一方提起诉讼，由法院通过具体合同是否已经完全没有办法继续履行，且直接和至少绝大部分的原因就是此次疫情爆发，来判决单个合同是否可以直接适用不可抗力条款。

“不可抗力”不是筐，不要啥都往里装

我们不如来看看以下案例，有一些情况适用于不可抗力可免责或部分免责，有一些情况并不属于这类情况，市民要千万注意，不要随意违约。

案例一：趁机反悔不买房，不行！

魏女士在去年下半年购买了一套住房，双方签订了《房屋买卖合同》，对房屋过户、交付、房款支付等均做了约定，由于收入的变化及周边房价波动，她不想购买这套房子了。

前几天她听朋友说发生了新型冠状肺炎疫情属于法律上规定的不可抗拒情形，可以此为由解除她的房屋买卖合同，并且不需要承担违约赔偿责任。请问是否可以？

律师点评：

不可以，这是出于个人原因，根本和疫情无关，连法律上的情势变更都算不上，不能以“不可抗力”为由取消合同，否则算违约。

案例二：不能返城能否能提前结束租约，可协商

李先生租住了一套长租公寓，租期还有八个月。过年期间因为封城，无法返回广州，由于后续生意影响，李先生预期疫情结束后，也不再回广州发展。希望可以提前结束租约，委托广州朋友代为办理。但是和房东联系后，房东不同意，请问李先生可以从2月份开始不交房租吗？

律师点评：

如果确实证明被封城影响无法返回广州，这属于可以根据公平原则协商的情势变更，可以和房东进行协商，提前结束租约并协商酌情减免部分房租，但建议不要随意单方不交房租。

案例三：手续办不完是否算违约？不算违约！

老王在春节前买了一套房子，约定春节后办理相关手续，由于业主卖一买一，所以对时间要求比较苛刻。可是想不到出现了疫情，现在相关手续肯定会延误，那老王算不算违约？要不要承担违约责任？

律师点评：

如果原来约定的交易时间是因为封城或者房产交易部门延迟上班等客观影响，应当顺延至合理期限，而不应认定违约。

案例四：店铺关张了铺租能否减免？需进行双方协商

本次疫情爆发以来，各级政府依据《传染病防治法》迅速做出回应，针对人群密集的营业场所发布停业禁令，部分商户由此受到营业损失。

如果从事该行业的经营场地是租赁场地，针对该部分损失，经营者能否以不可抗力为免责事由，主张与房屋所有者签订的租赁合同予以解除？如果经营者不解除合同，是否可以选择不支付当期租金或减少当期租金？

律师点评：

商业租赁合同中，承租方通常应按照所签订的租赁合同之约定履行支付租金、物业管理费、水电费等费用的义务，但由于“新型冠状病毒肺炎”疫情的影响，导致承租方无法正常经营，或虽然勉强开业经营，但是生意惨淡，营业额直线下降，因此，有的承租方试图通过援引“新型冠状病毒肺炎”疫情构成租赁合同履行过程中的不可抗力主张减免部分或全部租金，但司法实践中，这种方式是否必然得到法院的支持，各地对此仍持有不同意见，各地司法实践也未能达成统一。

而法院在不予支持承租方诉求的说理中，其理由往往是承租方无法提供充分的主张存在“因果关系”的直接证据。

因此，承租方在以“新型冠状病毒肺炎”疫情构成不可抗力为由要求减免部分或全部租金时，应当综合衡量构成不可抗力的疫情与商业租赁合同的履行之间是否构成直接因果关系，以及疫情与造成承租方无法正常营业的关联性达到何种程度等多种因素。

若不构成直接因果关系或者关联程度不大，则承租方应当谨慎适用，最好采取与出租方协商减免方式，以免贸然适用反而达不到目的。

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来源 | 羊城派
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