文/图 羊城派记者 陈玉霞

合富研究院、广州中原研究发展部的统计数据显示，2019年广州一手住宅销售均价为28000多元/平方米，同比涨幅或为3%及或为5.5%（中国社科院表示，2019年中国GDP增长6.1%）。

纵观2019年一手楼市，整体成交活跃度一般，大部分项目都不敢轻易上调价格，3-5月小阳春及9-10月传统销售季，竞争激烈板块有楼盘甚至采取“以价换量”方式吸客，导致整体价格保持平稳。

有研究机构认为，在此基础上，2020年广州楼价走势将和两大市场因素有关，一是各区供求，二是土地成本。预计2020年广州一手住宅价格整体下调空间有限，而结构性上涨概率较大。

供求关系整体持平，六区楼价预计微涨

广州中原研究发展部预计，根据2017年-2019年年初的供地情况转化统计，结合2019年12月“人才新政”公布后房企推货热度看，2020年一手房供应量同比增加的可能性较高。其中，增城将维持2万套以上的供应高位，“东大仓”地位仍然无可替代；东部另一热区黄埔在知识城、香雪、科学城板块有多个楼盘入市的支撑下，供应量有望超过南沙成为全市第二大。

中心区方面，主力供应区域将有所改变：天河受小新塘旧改项目入市刺激，货量将得到较大补充；白云区近年来供地充足，尤其有江高、钟落潭、人和三大外围板块不少项目入市，相信会为市场增添不少供应量；越秀区也有新楼盘陆续上市，可为市场增加数百货量。

相比之下，荔湾、海珠的供量或较2019年有所减少。其中，荔湾的供货主力板块广钢新城将进入“高价地集体入市阶段”，相关项目估计会采取小量推货“试温”，一次性推出大量单位的可能性较低。而海珠区由于近年来供地量偏少，从2019年起基本已处于缺货状态，预计2020年的总供应量将低于1000套。

各区的价格走势方面，预计越秀、海珠、荔湾、黄埔、南沙和从化这六个区会微涨，因为越秀区新入市的项目均为高端盘，售价预计超10万元/平方米，故整体涨幅将超5%；荔湾和海珠区因新货相对较少，随着板块越来越成熟，楼价涨幅预计有5%；黄埔因有人才新政刺激，楼价看涨，涨幅估计在5%-8%之间。另外，增城、花都、白云等五区因供应稳定、去化较快，楼价将保持平稳。

高价地陆续上市影响楼价

合富研究院认为，2020年，广州一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应会越发明显，地价成本高，楼价下调空间有限。

土地成本在正常的市场环境中，是衡量楼盘价格可下调空间的重要因素。2016年以来，广州居住用地起拍价持续走高，在一定程度抑制了楼价下调空间。尤其是南沙、增城以及中心区的荔湾和白云。

在2020年新货中，2016年及之后获取土地项目的占比在60%-75%，产品价格下调较难。以南沙区为例，灵山岛尖的新货将会持续推售，其所在项目的地价成本多在1.5万元/平方米或1.7万元/平方米以上；荔湾区也一样，2020年广钢新城地价超4万元/平方米的项目将陆续上市或持续推售，滘口板块地价3.6万元/平方米的新楼盘也将亮相。

虽然2019年12月份广州多区推出人才购房新政，成为楼市回温“小红包”，但整体上看，广州楼市仍受经济大环境下行以及金融政策等影响，而“房住不炒”仍是调控底线，一旦市场出现过热现象，政府就会出手调整。加上土地成本较高、买家预期分化等因素影响，2020年的广州楼市只能是谨慎乐观。

来源 | 羊城派
责编 | 邓伟东