文/图 羊城派记者 邓伟东
漫画/羊城派记者 陈春鸣

个案回放

突然退租，租客想方设法不想赔钱

何先生和李小姐婚后共同买了一套位于广州天河的一房一厅公寓，随着宝宝出生，房屋的使用面积显得不够。于是，两人打算另租一套更大的房子长住，然后把小公寓租出去已抵消日常开支成本。决定之后，李小姐负责专心带孩子，而放租的一切事务就交给何先生一人负责。(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

何先生在网上挂出放租信息不久，租客刘先生便联系上了。看房之后，刘先生表示很满意，但说自己毕业不久，刚在附近找到一份工作，希望何先生能便宜一点租给他。

何先生也很为难，说自己的孩子刚出生不久，需要花钱的地方有很多，降低租金这事儿得跟太太商量后才能决定。于是当即打电话李小姐，她爽快答应了。

于是，两人便愉快签订了《租赁合同》，合同约定：房屋的月租金为1350元，押金相当于两个月月租金，需即时支付；其间，如果任一方违约，须向对方赔偿2700元作为违约金。

合同签订不久后，刘先生就辞职了，并听从父母安排回老家做公务员。此时刘先生犯难了，因为他觉得自己贸然搬走，当月的租金要继续支付，而且自己还要承担违约责任。“其实，自己搬走了，何先生完全可以立马就找到新租客把房子再租出去，实现无缝对接，当月房租我还得给完，业主也太赚了。”(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

于是，他就找何先生商量，何先生听后非常生气：“当初我体谅你刚毕业不久收入不高，已减低了月租金，现在竟翻脸不认人，想不按合同约定支付罚金，做法实在不地道！”

刘先生的赖账算盘打不响，又生一计，辩称这套房子是何先生夫妻两共有，但何太太从头至尾都没有参与租赁事务，更没有参与签订《租赁合同》，何先生此举属于擅自出租共有房屋，合同应为无效，何先生应当立即向自己返还所有租金和押金。

面对如此无赖的“租霸”行为，何先生真是百口莫辩，由于自己的法律知识相对不足，感觉有理讲不清，也不知从何说起，于是只好找专业律师帮忙。

律师说法

即便无法推断业权另一方是否知情，经权利人追认合同也有效

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师说，上述纠纷的焦点是夫妻一方在未取得对方同意的情况下，就将共有房屋出租，房屋的租赁合同是否有效？(更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com)

根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

房屋是夫妻共有的，虽然，何太太既没有签订授权，也没有出面签署相关合同，但根据何先生的陈述，其曾经当着刘先生的面打电话给太太商量降价事宜。因此。可以推断何太太对于上述房屋的《租赁合同》是知情的，这种情况不属于何先生擅自将共有房屋出租。该合同是根据双方意愿签订的，且不存在无效法定事由，合同真实有效。

退一步说，哪怕无法推断何太太是知情的。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

为此，陈瑞莲律师建议何太太尽快出具相关声明，阐明其知晓房屋《租赁合同》事宜，并同意何先生的出租行为。这样，就算认定此前何先生的行为是擅自出租，但经共有权人何太太追认，该《租赁合同》自成立时就有效，合同双方都应受合同条款约束，租客刘先生欲单方解除合同，就应承担相应的违约责任。

来源 | 羊城派
责编 | 梁栋贤