对于资金不足但有刚需的购房者来说，二手房不失为一个明智的选择。

尤其是到了年底，部分房企会“以价换量”冲刷业绩，一批购房者分流到新房，使得广州二手房降价出售现象及降价幅度都有所增加。

但殊不知，二手房市场的交易套路向来层出不穷，让人捉摸不透。

为了买入称心如意的二手房，血拼哥劝大家在交易的每个阶段都要打醒十二分精神。请记住下面这些套路，一个都不能落下！

看房阶段：

“不好意思，刚卖光，推荐这套”……相信不少看过二手房的小伙伴对这句话都会有点耳熟。

更过分的是，可能会有个别地产经纪邀请你过去看房后，再当面跟你说这句话......嗯哼？Excuse me?

其实，这是部分房产中介常用的的“看房套路”，主要为了吸引刚需或潜在购房者，但对购房者来说无疑是种欺瞒和伤害。

建议：小伙伴在看房前务必要和中介真诚沟通，确认清楚房源，避免耽误大家的时间。

选房协商阶段

提前交了佣金，主动变被动？

难得终于找到一套合适的房子，给予中介佣金自然是合情合理，但要注意的是，“几时交佣金”也是个必须协商清楚的问题。

二手房的交易流程很冗长复杂，有诸如房东续楼、贷款审批、过户等等多个环节，稍有一个环节出了问题都容易导致交易失败。 但有些中介会要求你签合同时就得交付佣金，等你交了佣金后，一来如果交易流程出差错，就会引起不少的麻烦，而且你容易被套牢；二来有些中介拿到佣金，自然没有动力为你继续提供积极的服务等。

换句话说，在交易完成前交了佣金，你就会有被动买房的风险，甚至会陷入困窘情况。

建议：确定选房后，在协商时要谨慎佣金的全款交付，上述情况要提前与中介沟通，对于风险要有明确的处理方案。

签约阶段

在二手房源、中介佣金、过户问题等方面都协商完成后，终于来到了签约阶段。这个阶段是交易的重中之重，要注意的地方很多，稍不留心就容易被忽悠。

●房屋产权必须确认（重点）

虽然大家都知道房屋产权很重要，但还是有不少购房者签约时容易忽略这个问题：房子是可以拥有多个产权人的，如夫妻共有、兄弟共有等。

如果未经得全部产权人的同意，仅仅只是部分产权人独自处理房产，那么所签订的买卖合同在法律上没有任何效力。

因此，在签订房屋买卖合同时，一定要先确认产权！

建议：事先到房管局查询其房产证的真实性，并确认房产证上的业主与卖房人是否为同一个人。如有其他产权人，那么也必须到场签字，或者提供公证委托书以备案。

●有抵押历史的房屋，别碰！

有些卖家明知道自己的房子抵押出去了，仍然对外销售，甚至以着急出售、超低价格引诱购房者，不少购房者往往在这个时候特别容易入坑。

然而，一旦发生债务纠纷，债主完全有权利到法院要求查封房产，到时候可就真的栽了大跟头。

所以在买房前，一定要确认房子是否有抵押历史。

建议：切记要首先查看房产证书上是否有抵押登记章，如果没有，让卖家配合一起到住建委核实，并要求卖家签署《无抵押声明》。

●注意土地性质和使用年限！

二手房的土地使用年限是不少购房者最为关注的问题之一，但土地性质却常常被忽略。

要知道，房屋土地的使用性质可是直接关系到房屋的使用权利。

这里说的土地性质是指按土地获得用途来划分的，如果是划拨土地（无偿使用），政府可以随时无偿收回，或者你可以通过补交土地使用权出让金的方式享有房屋较完整的权利，但无疑增加了交易成本；如果是出让土地，则原业主已缴纳了土地出让金，无需额外的其他成本。

此外，关于土地使用年限也必须好好斟酌。

在买二手房的时候，常常会发现不少房源的土地使用年限已经在20年以上，尤其是市区的老破小，这个时候就要特别注意啦。

要知道，房屋的土地使用年限越高，银行抵押价值就越低，你的首付款就会越高。以此类推，如果房屋土地使用年限超过20年，亦有可能会影响后续的贷款审批，加重你的经济负担。

建议：尽量选择10年房龄以内的二手房，一来方便贷款手续的审批，减轻首付的压力；二来比较保值，方便将来转手。

●迁户问题，直接影响孩子读书！

户籍直接关系到将来孩子的教育问题，但不少年轻购房者在买二手房的时候也常常会忽略这一点。

血拼哥在社区论坛上看到一个网友真实案例：1年多前，85年后小斌趁楼市低迷，低价位入手了一套二手房，结果等到签合同后才想起要迁入户口，那可是关系到孩子读书！他赶紧去找前业主沟通，结果对方迟迟不肯同意，最后磨了很久后说要加收一笔钱才肯迁户。“当初就是没考虑到这些问题，就当作交智商税吧。”小斌说道。

因此，在签约前务必要记得先沟通好这一点，并且要在合同中注明，约定好前业主迁出户口的期限和逾期迁出的违约责任等。

建议：买房前，要先查明房屋的户口情况，并将房款分为定金、首付款、余款和尾款等几部分在不同交易阶段分别打给原业主，最后一笔尾款要求其迁户后才给予支付。

●切记！签约前各项费用要清缴

相信买过二手房的小伙伴应该清楚，有些原业主会故意拖欠房屋的各项费用，比如水电、煤气、网络、物业管理费等等。

等到二手房交易完成后，这笔费用的责任人便会自动转给“接盘侠”，加起来也不是一笔小钱呐。

建议：在买房过户前，必须确定原业主已经结清上述各项费用，并确认过户税单、有线电视、电话、网络等过户手续是否办理。

收房阶段

●对照合同，清点验收

到了收房阶段，二手房交易已步入尾声，但小伙伴还不可以轻易松懈。

首先，要对照合同约定来验收房屋及清点附属物品。 其次，要查清是否有拖欠费用，排查全屋的细节质量问题。最后，收楼证明要准备齐全。 确定所购买的房屋没有问题之后，再确定收房并付清尾款。

●房屋内部装修问题

确认收房后，就要着手房屋内部装修的问题啦。

可能有不少人会觉得，我在看房时就已经对其室内的装修很清楚了，已装修好的房子为啥还要去翻新？这不就更麻烦了吗？ 其实不然，无论目前的装修怎样，在购入后都应该适当的做一些改动。

一来，对于房龄过大的房屋，电路、水管需要重点检查，入住前一定要对原有的电路、水路进行彻底检查，看其是否锈蚀、老化。同理，墙面、门窗可视情况而重新装修。 二来，由于老旧的二手房往往存在不合理的布局，在资金预算还充裕的情况下，不妨根据自己的喜好及当下热门的布局进行改造，为自己打造一个“新家”。 要知道，买入的房屋不单是用来住的，还要让你和家人过上更好更舒适的生活呢。

来源 | 血拼广州楼市
题图 | 蔡红（羊城晚报资料图）
责编 | 陈玉霞